顶尖财经网(www.58188.com)2017-9-18 8:16:52讯：

　　摘要

　　上周地产股异常强势，万科A连续两日大涨创新高，南国置业、合肥城建、中房地产、阳光股份4股涨停。

　　上周地产股异常强势，万科A连续两日大涨创新高，南国置业、合肥城建、中房地产、阳光股份4股涨停。

　　指数横盘十几个交易日选择向下回撤，这个时候发动地产股，炒作原因大抵是下面几个：

　　最直接的刺激因素就是统计局新发布的房产库存数据显示，商品住宅的平均消化周期只有3个多月，商品房(包括写字楼、商业物业)的平均消化周期也只有5个多月了，现在开发商大举拿地补库存；

　　其次就是港股的内房股近期大涨，集中在住宅类的几只龙头股；

　　第三个原因是8月份三四线城市房企销售数据超预期，“金九银十”给了进一步销售数据上升空间。

　　上述几个原因周末在各大论坛发酵，不再详细赘述，不过在笔者看来，这几个原因只能作为短期炒作逻辑，无法作为长期上涨根据。

　　针对本轮炒作的第一个原因，统计局数据显示房产库存几个月就没了，其实这个库存减少是这几年持续大力调控的结果，并非今年年中出现的新信号。从2015年初的一线城市拉动，到2016年的二线城市拉动，到2017年，市场大幅逆转，一线热点城市出现了明显的下调，三四线成为去库存主力。

　　可以说这几年自上而下把库存去了个遍。核心问题是，去库存并不是说价格还有上涨空间。各地城乡居民自主率基本高达80%以上，就是说需求端没有太大变化，反而较为饱和。这波库存降下来只能证明房产市场进入良性周期。炒股炒的是预期，住宅和商品房未来就是存量博弈，支撑房价大涨的基础已经不复存在了，股价自然没有太强硬支撑。

　　其次，三四线城市销售火爆，当地更有一些房子只要求全款买，按揭全被晾在一边。这种情况其实只是开发商内心实际很清楚未来楼市景气度依然不够，要求全款买就是要保证当期开发商的现金流能够快速回转，像按揭、公积金贷款等速度太慢。

　　其实这几天A股的房产股上涨，本质还是周期股的轮涨。翻翻之前房产股走牛历史，几乎都是跟风资源股。比如09-10年的资源大牛市，稀土、资源先涨，房产股才有表现。房地产最火爆的10年-14年，龙头万科A长期在底部横盘震荡。所以房产股基本就是跟着A股周期走，并非自成一派，没有锂电池、消费白马这种结构牛的基因。

　　总结一下，这波房产上涨的核心逻辑，一是跟风周期资源股，二是近期销售+库存数据利好，刺激部分低位股、龙头股超跌补涨。

　　至于未来炒作预期，库存恢复良性运转，支撑房价大涨逻辑不复存在，房产股股性较差，没有走牛基因，中长期的炒作逻辑不够强大。所以操作上短线可以玩玩，中长期没有太多参与价值。