作者：胡华雄 

　　万科今年年报计提存货跌价准备的城市增加到了12个，不少舆论认为这是这些城市房价一定会跌的信号。

　　在今日上午举行的万科业绩推介会上，万科董秘朱旭解释了为何对部分地区的项目计提存货跌价准备。她表示，这主要是基于审慎的态度，未来仍将谨慎，尤其对三四线城市保持谨慎。

　　1、万科计提存货跌价准备项目增至13个 涉及12城

　　在刚刚发布的2016年年报中，万科表示报告期内计提存货跌价准备13.8亿元，较2015年增长82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整。

　　值得注意的是，尽管万科在近些年的年报中都会对部分城市的房地产项目计提存货跌价准备，但此次涉及项目首次超过10个，达到13个之多，涉及烟台、乌鲁木齐、镇江等12个城市，数量较上一年度大幅增加。

　　在楼市持续高烧，多个城市开始加码调控的大环境下，万科此举背后的意蕴令人遐想。地产龙头公司越来越谨慎，这些三四线城市房价将面临更大压力？

　　万科2016年年报计提存货跌价准备的项目及所涉城市

　　2、万科年报透露信息不容忽视：曾为楼市“章鱼帝”？

　　作为国内房地产行业长期的“一哥”，万科对房地产行业的看法及发展思路一向为业内所看重，其计提存货跌价准备行为本身是否是楼市的风向标？

　　根据万科2015年年报，万科计提存货跌价准备项目所在城市包括唐山、烟台、乌鲁木齐、芜湖、营口，其中唐山、烟台、乌鲁木齐三个城市的项目是增加计提，芜湖、营口的项目是新增。不管如何，计提行为本身表明了万科对这几个城市楼市的看淡。

　　从2016年的情况来看，万科预测还是比较准的，2015年年报中计提存货跌价准备的几个城市楼市表现普遍表现不佳。 

　　根据国家统计局的数据，截至2016年12月，乌鲁木齐新建商品住宅价格指数同比下降1.4%，是唯一出现下降的省会城市，唐山新建商品住宅价格指数同比仅上涨3.0%，涨幅处于70个大中城市后列。

　　烟台2016年楼市成交虽比较活跃，但房价偏冷。根据克尔瑞（CRIC）和易居研究院的数据，烟台2016年新建商品住成交面积同比增长32%，均价为6752元/平方米，同比涨幅仅为2%，房价属于相对偏冷的一类。 

　　芜湖2016年的房价涨幅也相对较小。根据芜湖市住建委网站披露的数据，2016年芜湖市区商品房销售面积486.41万平方米，同比增长76.72%，销售金额为303.22亿元，同比增长81.65%。价格方面，市区商品房销售均价为6234元/平方米，同比增长2.79%，其中商品住房销售均价为5983元/平方米，同比增长10.46%。价格涨幅在全国楼市一片火热的情况下不算突出。

　　营口的情况大体相似。根据安信证券的研究，截至去年10月，营口房地产的供需比超过了280%，供给远远大于需求。

　　另外，从东、中、西部的房地产销售数据来看，2016年全年乌鲁木齐所在的西部地区商品房销售面积增速明显小于东部和中部地区。根据国家统计局的统计，2016年西部地区商品房销售面积38346万平方米，增速为15.6%，同期东部地区和中部地区的增速分别为22.7%和28.4%。

　　2015年年报中，万科对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等 6 个可能存在风险的项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。这些项目主要集中在泡沫处于挤出阶段的浙江温州、西部的乌鲁木齐以及近年经济出现下滑的东北地区。从2015年楼市表现来看，这些地方相对全国楼市而言，始终不温不火。

　　万科2015年年报计提存货跌价准备的项目及所涉城市

　　事实上，除万科外，房地产行业因不看好某个地区楼市和具体项目而对房地产项目提减值准备的情形也很普遍，如中粮地产近日就宣布，为旗下杭州方圆府项目计提投资性房地产减值准备1661万元；财信发展对旗下的重庆国兴北岸江山项目、棠城公司的国兴海棠国际项目合计计提3111万元的存货跌价准备。

　　房地产公司相较于普通老百姓更熟悉房地产本身，其对楼市的理解深度和前瞻性往往强于普通人。在龙头地产公司万科将计提存货跌价准备的项目所涉城市扩大至12个城市的背后，是否意味着其本身在房市量价齐升的情况下，部分城市楼市的隐忧可能进一步加大？ 

　　正如万科年报中所说，“对于中国房地产企业而言，如何面对2016年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？”