2017年楼市：谨防调控目标“跑偏”
　　随着一系列具有含金量的改革举措和支持政策出台、落地及红利的释放，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求将有所增加和释放，相关投资也将有所增加，进而对冲楼市的回落和调整。但由于制度改革红利的释放需要一个过程，其对未来楼市的具体影响程度还依赖于制度变革的强度和举措落实的力度。

　　高度关注可能偏离调控目标的这几种情况：第一，调整没有到位，过热仍在继续；第二，调整过速过猛；第三，调整出现逆转；第四，投机空间转移。

　　推进中国经济去房地产化，释放新需求去库存并对冲市场调整，促进房地产长期稳定健康发展，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。

　　2016年中国楼市经历了由惊心动魄、跌宕起伏到转危为安的过程。2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地产市场出现井喷式由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月份之后呈现回落调整的迹象，但是自7月尤其是8月以来形势迅猛逆转，房地产市场过热面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。2016年楼市经历了整体上升、局部过热和调整出现的过程。2017年，楼市将延续短期调整，总体将平稳回落，但也有不确定性。总体上，本轮楼市调整将持续到明年下半年，且呈现空间差异化趋势。具体来看，首先，全国住房销售面积将出现较大幅度下降。销售价格增幅将逐步回落，不排除个别时间段出现由增幅下降变为绝对下降的情况，其中，一、二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市则进一步分化。其次，全国总体库存将进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨。再次，在经历年初的波动后，全年房地产投资将保持2%-4%的增长，低于2016年增长。其中一二线城市增长更好。全国商品房新开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一、二线城市新开工面积或将增加。最后，2017年房地产投资对经济增长的贡献与2016年相比会明显下降。以下我们分别从华房指数、基本面、改革红利和投资投机转变层面对未来一年的楼市进行预测。

　　价格增幅由正转负投资增幅全年较低
　　在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，未来一年内，全国层面上的房价增幅在延续2016年第四季度短暂调整，在将于2017年第一季度有较大幅度回落，三季度增幅将出现负值，此后降幅收窄。房地产投资增长幅度在经历第一季度的波动后，二三季度缓慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年较低增长的基础上继续明显放缓。同时，一线城市的房价增速将有所放缓，并存在波动调整的可能，住房开发投资增速将会有所增加。二线城市的房价增速会相对平稳，住房开发投资增速或将出现较快幅度的回升。

　　悲观预期导致观望供需下降带来市场调整
　　从周期上看，本世纪以来，中国房地产存在着周期时间3年左右，上升期1年左右(包括2009年刺激下的上升期)。主要原因是受到政策调整影响，加上预期相应变化，居民真实需求推迟或者提前释放，投资及投机也如影随形，从而导致房地产市场短期上下波动。2013年是中国房地产市场的转折之年。2013年之前10多年，每次出现的调整都是在政策打压下的结果，每次出现的反弹都是市场自动反弹(除2009年外)；2013年及其以后的调整是在没有任何干预的情况下，房地产市场的自发调整。2015年市场无力自动反弹，是在政策刺激下反弹。本次周期从2015年下半年开始转升，2016年可能调整，到2017年下半年完成。

　　一个周期。2017年受政策和预期影响，刚性和改善性需求将多有观望并推迟购买，企业也将处于观望状态，但由于前期回笼资金较好，短期价格下降幅度不大。其中，一二线城市真实需求下降相对较少，与此同时，由于受到多种因素影响，短期内库存增加不多，市场供求仍处紧张。三、四线及以下城市，消费性需求释放缓慢，去库存压力依然较大。

　　从宏观环境上看，一方面，宏观经济增长2017年仍将低于上一年，但已经呈现了一些积极的迹象，表明经济下行压力在缓解。另一方面，美联储加息和人民币贬值给房地产、金融与宏观经济带来一定风险，但也有一些正向影响，总之，宏观环境将为2017年楼市平稳调整创造了条件，但也有导致不确定性的因素。

　　新住需求持续释放对冲楼市下行调整
　　制度变革的力度决定楼市调整幅度和时间提前或者延后。如果没有制度变革，潜在需求难以释放，短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革，房地产市场调整可以延迟和减缓。

　　2016年8月5日，国务院关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知(国发〔2016〕44号)发布，明确指出，建立健全支持农业转移人口市民化的财政政策体系，将持有居住证人口纳入基本公共服务保障范围，创造条件加快实现基本公共服务常住人口全覆盖；维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，并与城镇居民享有同等权利。

　　2016年10月30日，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知中指出，以人的城镇化为核心，以体制机制改革为动力，紧紧围绕推动1亿非户籍人口在城市落户目标，深化户籍制度改革，加快完善财政、土地、社保等配套政策。提出加大对农业转移人口市民化的财政支持力度并建立动态调整机制，建立财政性建设资金对吸纳农业转移人口较多城市基础设施投资的补助机制，建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制，将进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系等配套政策与举措。

　　随着一系列具有含金量的改革举措和支持政策出台、落地及红利的释放，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求将有所增加和释放，相关投资也将有所增加，进而对冲楼市的回落和调整。但由于制度改革红利的释放需要一个过程，其对未来楼市的具体影响程度还依赖于制度变革的强度和举措落实的力度。

　　对偏离调控目标的情况需要高度关注
　　从全国来看，楼市基本面因素决定2016年第二季度应进入调整期，但由于过度投机等原因，打乱和推迟楼市调整的进程。但是2016年10月，20余城市针对投资、投机需求抑制政策的密集出台，将使中国楼市整体上回到短期调整阶段。一、二线热点城市，随着对投资抑制和炒房的严格限制政策陆续出台，未来投资将大幅下降，投机将持续沉寂。因此，销售额将绝对下降，销售价格增幅将下降并在个别月份处于负值。

　　政策与预期变化将使消费需求推迟和减缓，抑制住投资和限制投资将使热点城市大幅度回落，但是改革红利释放的新需求将减缓大幅回落。总体而言，2017年楼市总体平稳回落。

　　但是，我们还须警惕未来市场的不确定性。基于历次房地产市场调控的经验教训，经济新常态下楼市与宏观经济的新特点，以及本次调控政策尚有改进空间，以下几种可能偏离调控目标的情况需要高度关注。第一，调整没有到位，过热仍在继续。在本次调控中，一些城市的政策力度比较有限，没有提出切实的措施来确保未来供地需求；一些城市的外地限购政策则过于宽松。尤其重要的是，一些地方政府没有对部分金融机构采取绕开监管从供给端和需求端向楼市导入大量资金的行为给予及时制止和清理。第二，调整过速过猛。由于部分一、二线城市的调控措施比较密集，媒体舆论阵势很大，对市场预期影响较大，因此，也有可能使市场预期发生重大逆转，形成极度悲观预期，导致价格泡沫破裂。第三，调整出现逆转。由于导致楼市投资与投资的制度根基没有消除，加上调控机制不健全，地方政府随时有可能从投机的阻击方转变成投机的纵容方，开发企业、中介机构、金融机构、机构投资者和居民也可能伺机随时卷土重来，因此存在调整逆转的可能性。第四，投机空间转移。由于资本在股市、债市、楼市间不停流动，当一些城市和区域限购后，不排除这些投机资本向非限购且具有一定投资潜力的周边及其他城市转移，导致另一些区域接续过热。

　　为避免楼市调整过犹不及给金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆，应坚持“虚实结合，主动调控”、“长短结合，标本兼治”、“边调边看，逐步完善”、“分城施策，协同作战”等调控施策原则。第一，密切监测调控效果，做好后续补调的准备。第二，完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。第三，调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。第四，清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。第五，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。

　　推进中国经济去房地产化，释放新需求去库存并对冲市场调整，促进房地产长期稳定健康发展，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。未来需要在四个方面着手构建长效机制。第一，调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展。适度调整发展战略内涵，调整城市化战略方针，调整住房发展定位，完善住房发展立法。第二，加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整。改革住房供求制度体系，深化住房基本制度改革，深化建立新型户籍制度，完善城镇化的分摊机制。第三，在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化及波动的根基。深化土地制度改革，深化金融制度改革，深化财税制度改革。第四，健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机。建立“领导负责，部门分工”的机制，完善“中央监控，地方调控”的机制，完善“监督考核，奖惩问责”机制。

　　(原标题：2017年楼市：谨防调控目标“跑偏”) (经.济.参.考.报.)

　　2017前10天房地成交环比双降 全年楼市将整体趋稳
　　记者从机构了解到，2017年前10天，全国主要城市的住房、土地成交普遍低迷。同时，地方以及住建部、发改委、银监会等部委频频发声，稳定今年房地产政策预期。

　　中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟昨天对记者表示，楼市调控的成效接下来会进一步显现。从全年来看，中国楼市将在调控中整体趋稳。

　　成交低迷开局
　　中国指数研究院提供的数据显示，2017年首周，其重点监测的32个城市成交面积环比下降17.0%。其中21个城市环比下降，占监测城市的66%。分城市来看，各线城市同比、环比均有不同程度的下降。

　　首创证券的研报也显示，2017年楼市开局低迷，开年至今31个大中城市商品房成交水平低于去年全年平均水平12.84个百分点。并据统计，31个大中城市商品房合计成交504.26万平方米，同比减少21.35%，环比减少19.06%。

　　土地市场也在继续降温。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，1月2日至1月8日，其监测的40个主要城市土地推出量环比减少69%，成交量环比减少87%，出让金总额环比减少87%。其中，17个城市无土地推出，25个城市无土地成交。这预示着房地产投资的回落。“2017年地产投资变化趋势，将是销售回落带动投资下行。”兴业证券池光胜据此判断。

　　从眼下来看，楼市正步入“量价齐跌”调整阶段，但放长远看，“稳”是大势。“热点城市房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。”民生证券分析师温阳说。

　　从严调控不放松
　　记者注意到，进入2017年后，楼市调控依然发力从紧，分类调控、因城施策的调控思路非常清晰。

　　近日，住建部、发改委、银监会等相继发声从严调控，稳定今年房地产政策预期。由此，业内人士判断今年楼市将整体趋稳。

　　据初步统计，截至1月3日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京等23个城市发布了楼市调控政策，重启限购限贷。从2016年11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海等热点一、二线城市升级了调控政策。其中，郑州成为全国第三个认房又认贷的城市。石家庄、福州加强了商品房备案价格监管，特别是福州严令楼盘备案价格零增长。

　　从相关部委开年来的表述来看，亦是紧盯不放。

　　前日，银监会明确表示：“分类实施房地产金融调控。”同日，国家发改委主任徐绍史在国新办新闻发布会上指出，面对房地产“一、二线城市的高房价，三四线城市的高库存”的矛盾，一方面分城施策，控制房价；另一方面，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。

　　住建部也要求，2017年要千方百计抓好房地产调控，继续执行好已出台的限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等措施，确保房地产市场平稳健康发展。

　　“元旦过后，部分地区房地产政策持续收紧，成交量继续下降。政策收紧与此前中央经济工作会议所提出的建立长效机制，回归住房居住属性，推动房地产健康平稳发展相呼应。”陈晟说。

　　他认为，分城施策，协同作战，综合运用金融、财税、土地、立法等手段，既能抑制房地产泡沫，又能防止出现大起大落；既能抑制一、二线城市过热，又能带动三四线城市去库存，实现楼市调控目标。预计接下来楼市调控的成效会进一步显现，而从全年来看，楼市将整体趋稳。 (原标题：房、地成交环比双降 10天楼市或折射全年风向)

　　重庆房管局：近期主城楼市异常为个别楼盘量价异动
　　重庆市国土房管局新闻发言人就近期房地产市场相关问题答记者问
　　针对近期重庆市主城房地产市场相关问题，华龙网记者采访了重庆市国土房管局新闻发言人。

　　记者：近期重庆市主城房地产市场出现异常现象，请介绍一下相关情况。

　　新闻发言人：重庆市委市政府一直以来高度重视房地产市场的平稳健康发展，认真贯彻落实国家关于房地产调控的要求，实现了我市房地产市场持续健康的发展。近期我市主城房地产市场出现的异常现象，主要表现为个别区域和少量高端、滨江区域的楼盘成交量和价格出现异动。大多数楼盘的价格是稳定的，房地产市场供求关系是平衡的，能够满足广大群众自住购房需求。通过监测和统计发现，2017年1月1日至10日，实际上我市主城商品住房日均交易量较2016年12月日均交易量下降9%，商品住房建面均价7632元/平方米，与12月均价持平，价格稳定。希望广大市民理性购房。

　　记者：造成这些楼盘价格出现异常现象的原因是什么？

　　新闻发言人：此次我市主城少量楼盘价格出现异常现象，并没有其他特殊和异常因素的影响，而是极少数唯利是图、缺乏社会责任感的企业和个人，企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作，实现房价快速上涨牟取暴利，引起市外少数企图炒房者的跟风，以及市内购房者的担忧。我市房地产市场发展现状与当前经济社会发展阶段和居民收入水平是相适应的，短期的炒作不可能从根本上改变供求关系和市场长期走势。

　　记者：针对“炒房”，请问有何相关措施？

　　新闻发言人：近年来，随着重庆经济社会发展和国家中心城市建设，城市吸引力逐步增强，我们欢迎各地有识之士来重庆安家置业，但是坚决反对来“炒房”牟利，因为“炒房”增加了自住购房的成本，扰乱了市场环境，制造了房地产泡沫。对此，我们将坚决按照中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，多措并举，坚决遏制“炒房”，严厉打击违法违规销售，确保广大人民群众正常居住购房需求。

　　一是严禁已购的预售商品住房转让，严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。

　　二是严格执行房产税改革试点有关规定，市外在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员在我市购第二套房要征收房产税，尤其是房产税一旦计征，该套房屋每年都要征税，该套房屋转让后每年也要征税。对此，我们将与市级相关部门联动，从严审核身份，防止通过虚假证明等手段逃税漏税。对以前通过提供虚假材料隐瞒“三无”人员身份规避征收房产税的，一经查实，其所购房屋严格纳入应税范围。

　　三是与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。

　　记者：针对房地产企业和房产中介在销售中的违法违规行为，采取哪些措施？

　　新闻发言人：针对当前主城房地产市场异常现象，我们已下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。我局加强了市场巡查和暗访，已在主城区组成110组、320余人次的专项检查组，对530余个项目进行了全面检查，及时纠正了20余个项目的不规范销售行为。

　　一是将对巡查中发现的南岸区泽科弹子石项目（重庆正凡地产有限公司开发）涉嫌捂盘惜售和两江春城项目（重庆中华置业有限公司开发）涉嫌未公示价格的行为进行依法依规处罚，并将两个开发企业记入房地产“黑名单”。

　　二是在全面实施主城区房地产执法监管的基础上，重点对江北区保利观澜、紫御江山、融景城、御龙天峰，两江新区国博城、首地江山赋，渝北区鲁能中央公馆、金茂国际生态新城等8个项目进行重点关注，加强执法巡查。

　　三是加强市场监管，从严从速查处违法违规的销售行为。我局已公布了3部举报电话，对群众的举报，我们将迅速核查，一经查实，从重处罚，及时公布。

　　四是加大每日执法巡查，及时纠正和处置房地产企业和中介机构销售中的违法违规行为。

　　五是我们还储备了进一步有效调控房地产市场的措施，将根据市场情况适时推出，以应对房地产市场出现的突发情况。

　　房地产市场的平稳健康发展事关广大群众的切身利益，需要政府、企业和消费者共同维护，我们衷心希望各房地产开发企业、中介机构和购房群众珍惜我市房地产发展的良好局面，共同维护好健康有序的市场环境。（华.龙.网.佘.振.芳）
　　

　　重庆官方半月5次喊话为楼市降温 上周成交量暴跌
　　进入2017年，房价最温和的重庆楼市意外火了，不过当地政府扑火的动作显然也比市场预想中来得更早、更频繁。

　　1月11日晚间，重庆市国土资源和房屋管理局就近期重庆市主城房地产市场出现异常现象答记者问，表示将多措并举，坚决遏制炒房，严厉打击违法违规销售，确保广大人民群众正常居住购房需求。

　　这已经是重庆官方自2016年12月31日以来，第五次针对重庆楼市发声。2017年1月6日、7日、10日及2016年12月31日该局相关负责人也通过媒体喊话，为楼市热炒降温。

　　而据重庆晟城地产市场研究部1月9日发布的数据，从1月2日至8日这一周，重庆主城区商品房成交量5330套，已环比下降63.6%，成交面积为46.65万平方米，环比下降63.9%。

　　多名业内人士向媒体记者表示，重庆土地长期超量供应，而有效需求不足，供需关系一时难以改变，房价表现更为理性、健康，未来大涨的可能性不大。

　　半月5次喊话楼市
　　1月10日晚，《重庆商报》等发布了一条关于重庆市国土资源和房屋管理局为严厉打击楼盘违规销售行为，公布举报热线电话的消息，在该文中，详细列出了9条可举报的违规行为，比如发布虚假房源信息和广告、捂盘惜售或者变相囤积房源等。

　　公开数据显示，在2016年全国部分城市政策收紧的情况下，重庆并未出台限购限贷政策，并且个人首套普通商品房的首付比例仅两成，这让当地主城区商品房成交量创下自2012年来的历史最高纪录：24.34万套，同比增长达39%。

　　值得注意的是，就在2016年最后两周，重庆楼市迎来一波强势购房热潮，无论是成交面积、成交套数还是成交价，均呈现出节节攀升的趋势，商品房成交套数连续破万，环比上涨率均在40%以上。

　　重庆房地产商会起草文件建议在全重庆以建面价格计价、外地人打飞的来买房等消息持续发酵，围绕重庆房价的讨论成为一大热点。

　　上述重庆国土房管局公布举报热线电话的动作已经是过去11天里，该部门第4次通过媒体发声，以维护当地房地产市场稳定。

　　2016年12月底，该局就曾公布近期工作重点：保持土地有效供给、加强房地产市场监管力度、发挥房产税对高房价和炒房的遏制作用；2017年1月6日，该局相关负责人表示下一步将加强市场研判，及时发布市场信息，引导群众理性购房；1月7日，又表示重庆已下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，分别从严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行等四个方面加强管理。1月10日，重庆市国土资源和房屋管理局为严厉打击楼盘违规销售行为，公布了举报热线电话，并详细列出了9条可举报的违规行为。

　　重庆当地一房企高管称，2016年12月30日当天，重庆房管系统就分区召集房企开会，明确的一个精神就是稳定房价，特别是在春节前不允许有任何涨价行为。这名高管还认为监管部门如此频繁发声，并不奇怪。

　　成交量、成交均价双下滑
　　值得注意的是，监管层使出了一系列铁拳重锤看似已经在发挥作用。

　　据重庆晟城地产市场研究部1月9日发布的数据，从1月2日至8日这一周，重庆主城区商品房成交5330套，环比下降63.6%，成交面积46.65万平方米，环比下降63.9%。

　　中国指数研究院西南分院以2017年1月1日至1月7日为统计区间发布的数据显示，重庆主城区商品房均价回落，环比下跌9.66%至7686元/平方米，住宅均价环比下降0.95%至7206元/平方米。

　　此外，去年12月炙手可热的重庆土地市场也有所降温。据中国指数研究院西南分院发布2016年12月的5份周报显示，该月土地成交总计33宗，最多一周为14宗、最少一周为2宗；而2017年1月1日至1月7日建，土地成交为0宗。

　　房地产市场一半是市场经济，一半是计划经济，地方政府可以通过土地杠杆对市场发挥一定的调节作用。中国指数研究院西南分院分析人士表示，城市高速扩张带来巨大的土地供应，同时还设置了土地价格的硬性指标，即土地价格不得超过房价的35%，这是一直以来重庆低房价的原因。

　　多名业内人士也表示，重庆土地长期超量供应，而有效需求不足，供需关系一时难以改变，房价表现更为理性、健康，未来大涨的可能性不大。

　　尽管市场统计价格已经回落，不过媒体记者注意到网络针对重庆房价上涨的热情并未消退，近日便有多份协信、华宇、龙湖等计划提价的内部文件在多个QQ群、微信群等流传。昨日，记者分别联系了协信等房企，对方均回复称网络流传文件为杜撰。公司没有出台过任何类似文件。协信地产相关人士表示。(每.日.经.济.新.闻.鄢.银.婵.)