星浩资本CEO赵汉忠对外表示，首期募集基金将主要用于投资开发5个左右的星光耀综合体项目；到2013年，星浩资本将计划募集资金规模达到120亿元，成为中国最大的私募房地产人民币基金，同期持有项目也将达到10个左右，并争取到2015年使星浩资本的持有项目达到20个，总募集资金规模不低于200亿元。

　　民资聚合

　　据了解，星光耀计划将以民企总部基地为载体。而其发起，正缘于世博民企联合馆。

　　早在星浩资本成立之时，易居中国董事长周忻就曾向媒体坦言，由16家民企共同出资建造的世博民企馆在世博会期间的成功，引发了他们对于后世博民企联合发展的思考；经过商讨，决定发起一只由民企馆的参展商及国内的一些著名民企联合出资的基金，能够在国内一些合适的城市建立民营企业中心和为民营企业服务的机构。而上述想法的落地，就是星浩资本投资管理公司以及星光耀计划。

　　目前，星光耀计划首期基金企业部分已临近封闭，20余家民营企业承诺出资27亿元左右，而平行基金部分的资金，则由星浩资本委托诺亚财富以及其他一些银行金融机构募集，也将于2011年1月份左右封闭。

　　20余家民营企业中，除了红星美凯龙、苏宁电器（002024）、大连万达等16家核心民企之外，还吸纳了诸如上海丰收日（集团）有限公司（下称“丰收日”）等民营企业。

　　据了解，丰收日并不是世博民企联合馆企业成员，之所以会加入星光耀计划，成为基金合伙人，在丰收日董事总经理郑孟午看来，主要基于两方面的原因：首先，丰收日是浙江商会副会长级单位，星光耀计划由该商会会长复星集团郭广昌发起，其项目又是城市综合体，丰收日认为会是不错的机会；其次，丰收日主营业务是服务性行业，期望在获取投资收益的同时，通过基金寻找好位置的商铺，促进丰收日酒店餐饮等实体产业的发展，实现双赢。

　　据了解，作为星浩资本的主要投资方，复星集团也是星光耀计划的主要投资方，出资额度占有重头，其他民营企业的出资额度一般以5000万元和1亿元居多。

　　民资证券化

　　在当下房地产私募基金堪称遍地开花的当下，星光耀计划基金又有何优势和特点？

　　根据赵汉忠的介绍，星光耀计划募集到的资金，将专注于投资开发星光耀综合体（N-Hopsca）项目，并将集资金募集、开发管理和商业服务于一体。而星浩资本本身兼具投资管理和开发管理等角色，实现产业链的全覆盖，从而让投资者在投资之时对于未来的项目有比较清晰的概念和判断。

　　关于星光耀计划基金未来的运作，星浩资本相关内部人士告诉记者，星光耀综合体项目将由星浩和基金合伙人成立专门公司并持有项目股权；星光耀综合体作为基金资产，运作模式将不同于万达模式，办公楼部分可能会以较低的成本价出售给相关民营企业当做企业总部，而商场和酒店等部分则会在基金结算之前选择合适机会整体出售转让。

　　对此，绿野资本郑晓军认为，此类基金的投资者，看重的仍然是房地产物业资产的升值，以基金公司的名义持有3～5年之后，出售给REITs等投资基金转手套现，实现利润分红等。

　　对于该基金的投资回报，据赵汉忠透露，年回报率大约会在20%以上。

　　在星光耀计划的参与构建团队之一、易城中国联合创始人柳费国看来，项目的投资回报，还将涉及项目的资本创新和金融产品创新，包括回报体系的创新等。

　　柳费国认为，商用地产价值浮现的时候，是主动城市化迈向成功的时候。作为基金资产，更要寻找资本化和证券化等途径来实现多元回报。星光耀综合体的回报，除了综合体住宅类产品的常规回报之外，还将会有通过经营管理实现优质资产升值等回报，而这也与国家金融政策和金融管理紧密相关。

　　是否会打包由REITs接手，柳费国则表示，对此不是特别乐观，目前国内商业地产REITs的许多问题并没有解决。而作为基金本身，未来还可以再发基金，基金之间可以相互接力；同时基金还具有较好的杠杆效应，撬动融资，金融空间大。

　　而据郑孟午透露，目前基金相关的投资周期及分红计划尚在讨论制定之中，不过作为第一批投资人短期内将没有回报，投资资金主要作为原始股本。

　　据了解，首期60亿元资金将用于投资开发5个左右的星光耀综合体项目。在不久前乐居创新峰会上，赵汉忠曾向媒体透露，未来5年中星浩计划开发打造20个星光耀综合体项目。

　　20个星光耀广场，势必需要更多的资金支持。这也就意味着“星光耀计划”未来会有后续募集，后续基金募集是否仍将以16家民企为主？

　　上述星浩资本人士告诉记者，每期基金的投资者根据不同地域不同项目情况会有所不同，但基本上会以16家民企为核心。

　　虽然60亿元资金募集已经接近完成，但截至目前尚无一个星光耀综合体项目落地。不过，赵汉忠也表示，多个项目正在谈，希望第一个项目能够落户上海青浦。