观点网 端午节首日，广州迎来一场“龙舟水”，但不少售楼部依旧人头攒动。

自颁布“5.28“新政，包括下调首付比例低至15%，取消房贷利率下限，非户籍购满6个月社保即可购房等，市场对于楼市的关注度再度走高。

据合富研究院统计，新政后首周广州一手住宅市场成交量环比提升近四成，二手住宅市场网签量创近两月单周新高。

另据广州市住房和城乡建设局发布数据显示，6月3日-6月9日，广州新建商品房成交1575套，高于近十周平均成交量13.4%。

除了政策端，各大房企亦紧跟热度，推出购房优惠，进一步刺激楼市交易。

楼盘直击

端午假期首日上午，观点媒体实地走访万科黄埔新城楼盘。

从早上开始，楼盘销售中心停车场就“一席难求”，许多前往看房的顾客不得不把车停在路边。

自2022年7月15日开盘以来，万科黄埔新城一直备受市场瞩目。根据第三方数据显示，2023年万科黄埔新城以成交1183套登上广州全市销量第一，成交面积11.80万平方米，成交金额39.75亿元。

进入2024年以来，万科黄埔新城成交套数也是一直保持着较高水平。2024年1-5月，该楼盘成交了316套，成交面积3.13万平方米，成交均价3.33万元/平方米，成交金额10.46亿元。

项目分为阅海、观澄以及中央公园三个组团，均已开盘，户型建面约75-142平方米三至四房。从现场看，阅海、观澄已建设完毕，预计在今年8月交付完成。阅海1、2、4栋已经提前交付，而中央公园还在施工当中，预计今年12月30日交付。

资料显示，万科黄埔新城项目分为11期开发，规划占地面积158万平方米，建筑面积570万平方米，共19栋，建筑类型包括塔楼、超高层，共4877户。其中，阅海和观澄最高47层，中央公园最高33层。

观点媒体实地探访项目样本房发现，阅海和和观澄虽然建面有93平方米，但公摊面积较大，实用率在73%左右，而且阅海部分户型靠近黄埔东路，有一定的噪音影响。相比较，中央公园户型相对实用率更高，在90%左右，大户型也集中在中央公园。

交通层面，万科黄埔新城距离13号线夏园地铁站1.2km，距离5号线宝盈大道站900米。其中，5号线东西横跨黄埔、天河、越秀、荔湾，将黄埔新城与中心城区的金融城、珠江新城、白鹅潭等CBD快速连通。

不过上面提到的距离只是直线距离，到最近的地铁站仍需要依靠公交车接驳，楼下就有公交车站。如果不乘坐公交，走路需要25分钟，电动车10分钟。

教育资源方面，楼盘周边涵盖了小学至中学，包括育才幼儿园、沙步小学以及广州开发区外国语学校以及广铁一中铁铮学校。

万科黄埔新城的相关销售人员表示，大多数顾客都是冲着附近的学校，为了孩子上学考虑。

商业配套方面，片区内规划了100平方米综合商业体，还有规划建面约8万平方米的邻里商业中心。除了集齐日常所需的消费配套，更有一系列主题商业，有尚城万科里、里港万达、佳纷天地等。

同时，该片区还配套了一座星级酒店，酒店7F是万科员工食堂，万科黄埔新城业主也可以选择在此就餐；酒店10F健身房也可供业主免费使用。

总体而言，万科黄埔新城配套设施比较齐全，不过大多数仍处于建设当中，对于即将入住的业主来说，会存在一定的不便。

市场前景

在周边配套满意的情况下，进一步需要考虑的是新房交付，购房优惠力度以及后期增值空间。

新房交付层面，万科有自己的”一条龙“服务。交楼前期有专业工程师和管家按需跑腿拍摄，让业主提前看见新房施工进展。收房装修阶段，为业主准备了房屋尺寸地图，省去了量尺需求，也可以提供装修、家具定制、家电采买等方面的专业意见。

装修完毕后，考虑到室内环境问题，万科还有“房屋呼吸8小时”服务，免费上门开关门通风除醛，或者提供定制化设备除醛。

购房优惠力度方面，万科为了刺激消费，从去年就提出了”以旧换新“，今年更是推出了“主城焕新计划”，由专业置换团队提供全程服务、官方贴息购等。

当观点媒体问及如何以旧换新时，销售人员解释：“以旧换新需要顾客先支付定金，万科再用自己的营销方法帮忙出售，期限3个月内出售，如果限期满了没出售成功，押金会退还。”

以阅海93平方米户型为例，该房源原总价305.88万元，按揭支付可打97折，7天内准签再打97折，加上端午节优惠减免25万元，最后折后总价262.81万元，单价2.9万元/平方米。

如果顾客采用置换的方式，看中的户型可以保留三个月，优惠价格三个月内也是不变，但是三个月内旧房子没出售成功，户型和优惠将不再保留。

销售人员表示，万科黄埔新城发展潜力是巨大的，所处老黄埔板块旧改最多，而且均价高。2024年5月，广州楼盘均价3.56万/平方米，老黄埔板块均价4.12万/平方米。

至于后期的增值空间，目前广州新房市场存在一定的库存压力，上升空间不会很大。数据显示，截至2024年5月底，广州楼市库存周期达到23.2个月，创下近一年新高，新盘整体去化率约13%。

广州市房地产行业协会专家委员邓浩志也表示，由于目前新房库存量较大，房价短期内不太可能上涨，整体上保持平稳。但在低库存区域和热销板块，房价可能会更早地出现一些变化。至于远郊区域，大概还需要半年左右的时间来降低库存

他进一步指出，预计6月份开始，广州新房成交量会有明显提升，有望重回每月6000套以上水平。不过，由于每年6-7月份是楼市淡季，成交进一步放量很可能要等到“金九银十”。