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　　作者 | 王迪

　　编辑 | 吴亚

　　3月31日，万科2022年度业绩推介会举行。这是时隔三年，万科再度举行线下业绩推介会。

　　在会议现场，针对公寓业务的盈利及发展变化，万科集团总裁祝九胜指出，虽然去年长租业务实现了32.4亿的目标，但是去年没有盈利，2023年长租公寓一定要走向盈利，未来也将围绕需求建能力，围绕经营运营挖潜力。

　　祝九胜指出，做长租公寓业务主要是基于经营运营能力，对租户需求洞察的能力要求非常高。“流量在哪里，就往哪里走，客户进来就抓入驻服务及复购率。”

　　此外，据祝九胜介绍，2023年，万科泊寓将以轻资产方式获得20000间长租公寓，坚持底线管理运作管理原则。目前5.88万间泊寓已经间纳入保障性体系，模式基本跑通，形成闭环。

　　事实上，盘活存量资产是近期政策发力点。2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，让不动产私募投资基金将成为中国资产管理行业的重要类别。

　　今年1月17日，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”。基金规模高达100亿元，这意味着万科在存量资产盘活方面再度扩围。

　　万科执行副总裁、首席运营官刘肖也在业绩会上指出，公寓是REITs比较鼓励的方向，集团也积极布局。

　　“公寓的前提是纳保，万科在北京、天津、深圳一共有60多个项目，纳保大概6万间房源左右，这些资产都在做积极的梳理、评估、准备，事实上已经选了一些资产，进入一个更深的流程，这些资产的选择也结合了政策的需要、监管的要求。正在有序启动发行工作。”

　　年报显示，目前万科租赁住宅在管理规模和运营效率上属全国第一。2022年，万科泊寓营业收入 (含非并表项目)32.4亿元，同比增长12.1%；新获取房间1.77万间，净新增开业0.71万间。

　　自2016年，万科推出集中式长租公寓品牌“泊寓”，在2018年将长租公寓业务选为继地产开发和物业服务之后第三个核心业务。2019年，长租公寓正式被列为万科的多个BU（事业单元）之一。虽然近些年万科一直在强调收敛聚焦，不少新业务被边缘化，但长租公寓始终被摆在重要位置。

　　如果要给2022年万科长租公寓业务发展贴上重点标签，那一定也少不了“纳保”，即将旗下租赁住房项目申请纳入保租房体系。尤其是，此前华润置地成功发行华润有巢REIT样本为房企运营长租公寓提供了新思路，也让业内开始联想万科的长租REITs是否也将快马加鞭落实。

　　值得关注的是，除自身资产外，万科泊寓还为近300家企事业单位的住房租赁项目提供产策、建造和运营管理服务。泊寓还响应国家政策号召，多渠道，多方式参与保障性租赁住房建设和运营，

　　在2022年12月的股东大会上，祝九胜也曾透露，在万科泊寓目前成功纳保的项目中，有约十几个符合公募REITs发行标准，现在主要就是发行时机的问题。能否在2023年成功发行保租房REITs，对于万科等将长租公寓作为主航道之一的房企来说，“纳保”的吸引力之一在于可以申报公募REITs，帮助其实现“投融管退”的闭环。

　　截至2022年底，万科泊寓共运营长租公寓21.51万间，累计开业16.66万间，布局全国34个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉、合肥等26个城市排名前三。

　　其中，在运营效率方面，泊寓全年出租率93.3%；前台GOP利润率87.5%，收缴率为98.8%;客户续租率达60%，线上平台注册人数270万，同比提升42%，自有渠道获客占比超80%，同比提升11个百分点。

　　刘肖同时指出，REITs作为一个房地产证券化的政策工具，给了一些优质的资产提供了一个非常好的退出渠道，可以达成双赢的局面。目前万科布局的特点一是全，二是早。

　　“所以不论是长租公寓、物流还是商业，集团一直面临着重资产投入的难题。因为开发经营服务并重这个战略转型，是需要持续地进行重资产投入的。”

　　据刘肖透露，万纬物流预期今年应该可以发REITs。“万纬物流现在在浙江和广东选了几个资产，大概25万方左右，目前已经有了推进的文件，目前进入下一步审批，预期今年应该可以发REITs。”