编者按：“三道红线”之下，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，根据所处档位控制有息负债规模增长，并思考如何稳健发展成为当前房企必做的功课之一。在此背景下，焦点财经特别策划《控档》，透视房企如何多管齐下降杠杆，本期关注雅居乐。

　　作者 | 王泽红

　　出品 | 焦点财经

　　雅居乐再次念起“平安经”。与以往相比，这次引援中国平安，出让股权金额够高，项目也够多。

　　7个资产项目包，占地面积高达176万平方米，包括海南的万宁山钦湾项目、大湾区的中山东城麓峰、清远清城区新美居、惠州仲恺项目、扬州江都项目、天津的宝坻津侨国际小镇和河南的郑州巩义罗曼小镇。

　　每个项目股权出售比例，雅居乐控制在35%-50%之间，操盘权依然掌控在雅居乐手中，但平安需先行支付70亿元诚意金，至于最终交易对价还未确定。

　　12月24日，雅居乐公告了这一消息。距离2021年“三道红线”新规全面施行，仅剩最后一个星期。此番操作的动机，雅居乐并无掩饰，明确表示有助于其增加现金流，改善财务状况。

　　截至2020 年6 月末，雅居乐有息负债余额为989.4亿元，接近1000亿，其中未来1-2 年内需偿付的有息负债余额占比为77.44%，按此比例计算，1-2年内需偿债金额约为766亿元，短期偿债压力较大。

　　对比 “三道红线”和345标准，雅居乐截至2020年6月资产负债率76.26%、净资产负债率114%，现金短债比为1.15，前两项指标皆不达标，踩中两道“红线”，位列“橙档”。所以，控负债、降杠杆是其必须要解答的一道命题。

　　通过股权融资引入平安，为雅居乐“降档”的重要途径之一。平安不动产美银证券也发布报告指出，平安入股雅居乐7个地产发展项目，有助于其净负债比率下降13个百分点，预计雅居乐最快在2021年底之前满足当局“345新规”下的所有要求。

　　平安五次“输血”

　　对于平安入股，雅居乐并不陌生。早在2016年，雅居乐就曾与平安、绿地等共同开发美国南旧金山项目，只不过当时操盘方是绿地。

　　或许正是那次交集，使得雅居乐正式结交平安，并在此后数年间，多次成为其引援对象。2018年底，平安以9.88亿元收购雅居乐旗下惠州雅居乐22%股权，对其旗下部分地块进行投资及开发。

　　2019年底，平安增持惠州雅居乐股权至34%，收购价随之调整至13.94亿元；同年12月，平安旗下深圳盛露以7.33亿元收购雅居乐惠州白鹭湖公司15%股权，并出资9.33亿元与雅居乐按49：51的比例对7宗土地进行投资开发。

　　进入2020年，二者再次结盟，7月先以38.8亿拿下广东中山翠亨新区马鞍岛科学城综合体地块，创下中山拍地史上的总价地王；如今二者又进一步绑定，雅居乐向平安让出资产包内7个开发项目35%-50%股权，涉及38幅地块。

　　虽然平安入股开发商已司空见惯，雅居乐只是其广撒地产圈投资网的一环。相比而言，其在碧桂园、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等房企的投入更大，位列第二大股东，并且还持有金地、保利地产、华润置地、绿城、九龙仓、协信等企业股票。

　　作为财务投资人，平安有投资获利的需求，但对雅居乐而言，在“三道红线”有息负债被限的情况下，寻求权益类融资是一个不错的选择，平安的持续注资入股，不仅极大的缓解了其资金之困，也是其实现“降档”的有效途径。

　　借新还旧

　　除却股权融资之外，雅居乐在2020年也采取了诸多措施，来缓解债务负担。

　　一方面利用830 亿元未使用授信额度，对短期内到期的境内外金融机构借款进行置换或者滚动续借；另一方面，通过番禺雅居乐发行公司债偿还雅居乐控股熊猫债，通过发行美元债置换境外债券；此外，还有50 亿元供应链ABN 额度可用于缓解债务压力。

　　但借新还旧的方式实质是债务腾挪，只能解燃眉之急，并不能达到整体控负债、降杠杆的目的。

　　如番禺雅居乐于11月最新发行的82.47亿公司债券，将全部用来偿还雅居乐此前发行的熊猫债本金及利息，以及存续的公司债券。虽然偿还了旧债，却又增添了新债，这就像是一个死循环。

　　而且，在这条路上雅居乐也是越走越窄。2020年4月，两个国际评级机构穆迪和标准普尔纷纷下调其评级展望，从“稳定”调整为“负面”，主要是由于雅居乐为业务扩张而增加债务，导致其信用指标趋弱，这极有可能对其再融资产生一定不利影响。

　　相比之下，股权融资则不一样，不会增加有息负债，同时可以增厚权益，改善负债水平，目前已成为大多数房企应对“三道红线”的主流方式。据同策研究院监测的房企融资报告显示，11月份，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%。‘’

　　多位业内人表示，在“三道红线”之下，未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。