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实探香港楼市:畸高数十年死结亟待解
时间:2019-9-21 3:51:04

  一边是住房紧张,一边是楼价频破纪录创新高,香港的居住问题一直都是香港特区政府工作的重中之重,然而多年来成效甚微,申请公屋平均轮候时间已变成5.4年。

  近日,证券时报记者实地走访香港新界区元朗、天水围、锦田一带,以及港岛区中环、九龙区旺角、尖沙咀一带,采访市民对于港府引用《收回土地条例》的想法,以及香港特区政府发展局新闻负责人,政界人士对香港土地供应需求的看法。

  美联物业销售中介陈小姐向记者透露,9月16日,又有内地富豪再斥资5.8亿港元购买香港山顶超级豪宅Mount Nicholson。该处楼盘目前均价15万元/尺(折合人民币162万元/平方米),Mount Nicholson在2017年楼价均价为120万元/平方米。9月初,观塘(距离港岛区市中心乘坐地铁约要一个半小时)晓丽苑均价已达10万元/平方米。

  “政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦,政府发展农地被认为是输送利益,发展郊野公园又会被指破坏环境,发展新界会漠视丁权,填海造地被开发商各种环保借口抵制,平日天天抱怨楼价贵,没土地。每次只要一有新的土地开发计划,第一就是反对,反对,反对。”市民江先生说,“试问反对者,到底如何才能既不花钱,又变出大量适合开发的土地呢?”

  “土地供应为本届政府施政的重中之重,而且必须多管齐下。”香港特区政府发展局新闻负责人向证券时报记者表示,“土地供应专责小组经广泛公众咨询,于去年12月向政府提交的建议,政府今年2月全面接纳,将推行更有力的土地供应策略,持续大幅增加土地供应,以落实长远房屋策略所制定的十年建屋目标。”

  土地供应极度紧张

  香港地势多山,且郊野公园、湿地占地面积大。根据公开数据,香港土地面积1111平方公里,已建设土地占24.3%,其余75.7%为郊野公园、水塘等,其中房屋用地面积仅占6.9%,导致楼价畸高,租金贵。

  近日,民建联刊登全版广告,促请特区政府引用《收回土地条例》,大量收地兴建公屋,以解决公共房屋短缺问题。民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼向记者表示,香港有很多深层次矛盾,其中土地、房屋是众多深层次矛盾的重中之重,香港特区政府必须大刀阔斧,破釜沉舟。

  团结香港基金副总干事黄远山向记者指出,未来10年,香港将欠缺9万至10万个公屋单位,因此政府必须着手解决住房一事,而《收回土地条例》是其中一个收地方式,最重要的是找到新土地资源,以不同方式获得土地,并作发展用途。

  根据香港政府房屋署公布数据,截至2019年6月底,约有14.79万宗一般公屋申请,以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。

  对于此次民建联的提议,香港特区政府发展局新闻负责人向记者表示,根据《收回土地条例》,政府引用该条例收回私人土地,需要在确立适用于有关土地的“公共用途”,港府未来会就不同的新发展区及公屋计划收回私人土地;未来数年在几项大型土地发展项目的范围内,包括横州发展第一期,古洞北/粉岭北新发展区及洪水桥新发展区,估计亦会收回约500公顷的私人土地。政府亦会继续为发展公屋做规划工作并收回所需的私人土地。

  上述新闻发言人还向记者透露,香港正就“土地共享先导计划”的执行框架拟定具体的准则及其他执行细节,以期释放主要位于新界的私人土地作短中期的公私营房屋发展,政府稍后会公布相关安排并听取相关持份者意见。

  港府收地遭遇强阻力

  民建联议员刘国勋在接受记者采访时表示,回归20多年来政府仅13次引用《土地收回条例》。此次民建联提议引用《土地收回条例》主要是以释放个别新界农地为主,发展新市镇。土地供应专责小组的公众咨询将于9月26日完结,但民间已掀起一场土地大辩论。

  9月18日,记者实地走访新界区元朗、天水围等地,以及九龙区、港岛区等地,采访不同村民及市民对政府收地看法。

  港铁西铁线从柯士甸站向西出发,途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围、屯门,全部属于新界区。而新界区是拥有最多农地、荒地、湿地和山地的地区,地铁经过的很多地方至今尚未开发。

  从事酒店服务行业30多年的谭先生退休后做了的士生意,是元朗水围村村民。他向记者表示:“我们村民手中也握有很多农地,除了自己居住的一栋三层楼的丁屋,其他都尚未开发,政府要收地,要多少钱收?政府出价1300港元/平方尺(折合14040港元/平方米)楼面价,很多村民嫌太少,宁愿不卖,几百万卖一块地皮,要是你肯定也不愿意啦。我和你讲,我们丁屋是有丁权的,盖一栋房子最高三层,每一层都可以至少卖到500万,一栋丁屋售价1500万~2000万港元,所以说征地价太少,村民不卖,价格太高,其他村民就会反对——为何政府这么高的价格去征收水围村的农地,却不征收我们村的土地?”

  据谭先生介绍,上世纪70年代港英政府发展新界,为获得新界原居民支持推出的丁屋政策,规定18周岁及以上的新界原居民男性后人(必须是男丁),每人可一生申请一次在认可范围内建造一座最高3层的丁屋,每层面积不超过65平方米,总高度不超过8.23米,也无需向政府补充地价。

  “我一套房都能卖几千万,房价还在涨,所以为什么要卖给政府?”谭先生表示。

  家住元朗的张小姐向记者表示,如果政府收地拿去耕田,则每平方尺1300港元可以理解。但如果要盖房子卖楼,土地就不是农田,那就是房地产价格了,肯定是便宜。村民不卖,政府也不能强制要求,而且很多村民都会将二层和三层租给非本村人,很多人租不起外面电梯楼,特别是家里人多的,有些希望养狗的,或者有车的人,会租村屋。现在二层可以租到8000~10000港元/月,三层因为有天台,可以租到12000港元/月以上,如果村屋靠近地铁站,三层则可租到2万港元/月。

  行使《土地收回条例》最大的问题,便是政府需要以市价去回购土地。这个市价比起很多地产商当初收购农地时的价格,明显高了许多,最明显的就是地产商获利。因此,不少市民批评政府联合地产商,涉嫌利益输送,且兴建的公屋并非所有人都有资格申请。

  在中环工作的香港市民江先生向记者表示,政府用高价征收土地建公屋,但香港750万人口,100多万富人有能力购买私楼甚至豪宅,300万中产,100万穷人,剩下200多万“夹心层”。公屋资产申请资格有严格限制,在收入上不能超过政府规定比例,总之收入不能多,个人资产也不能多,那些享受不到公屋好处的市民就会抵制——为什么要用纳税人的钱去高价向村民或者地产商收购土地?而且,在香港有房住的人肯定不希望政府大建公屋,因为会影响楼价。

  港府提出的“土地共享先导计划”,即由地产商交出使用农地,政府为其改划用途,并在额外楼地面积以7:3比例兴建公私营房屋(即公屋、私屋)。这一计划亦遭到市民反对。

  “政府要求介入私人市场,要求地产发展商兴建公屋,那么政府肯定需为发展商提供经济诱因,改变土地用途,增加楼地面积等,只有让地产商能从中获利,才有机会吸引其主动参与计划,有关私营项目的归管与公共资源投放,难免会倾向发展商的利益。”在旺角工作香港市民李小姐表示,“(这个)计划在本质上已将发展商的商业利益凌驾于公共利益之上。”

  目前香港四大开发商恒基地产(港股00012)、新鸿基地产(港股00016)、长江实业、新世界(行情600628,诊股)发展(港股00017)在新界坐拥1.045亿平方尺农地(约1000公顷),仅恒基地产就拥有4590万平方尺农地储备尚未开发。

  地产商买入农地后,不作任何发展,囤地意图众人皆知。更严重的是,这批农地即使现时不去收购,其价值仍会随着香港地价不停上涨,所有持有农地的地产商,基本上立于不败之地。

  “香港不是没有地,我们有很多地,但是这很多地是动不了的。香港总人口很少,但反对声音很大,有很多不同利益集团。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣表示,“这也是香港楼市症结为何历届政府都未能解决的原因。”

  2005年后,香港土地开发几乎停顿,导致公营、私营房屋落成量均大幅减少。根据香港差饷物业估价署及房屋署数据,2007年至2016年,当地平均每年住宅落成量约2.57万个单位,较前10年下跌超过50%。

  征地建屋尽快启动呼声高

  记者实地走访香港公屋最多的天水围。地铁天水围站出来就能看到政府兴建的公屋,交通非常便利。市民蔡女士向记者介绍,靠近天水围站的公屋项目建成时间距今接近10年,当时购买的价格在35万港元左右,面积400尺左右(37平方米)。

  “我们其实是支持政府兴建公屋的,因为价格便宜,而且香港政府兴建的公屋交通位置都比较便利,里面的设施比较齐全,政府能够大量征地兴建公屋,社会矛盾也就不会深啦。”蔡女士表示,“我们香港政府其实很好的,老人退休每个月政府补贴还有几千港元,医疗看病也都是免费,现在上街游行的小孩子都不懂事。”

  记者走访天水围天耀一邨,楼宇多,里面配套设施齐全, 其中还有不同学校,比如香港潮杨学校、伊丽莎伯中学、天水围官立中学等。

  不仅是教育设施配套齐全,还有儿童游乐场、休息亭、篮球场,亦有安老院,名为东华三院梁昌纪念安老院。

  香港特区立法会议员柯创盛表示,目前香港约有10万人居住于“棺材房”、劏房等不适宜居住的环境。劏房租金昂贵,一些很小的单位每月租金可能要5000~6000港元。

  民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼表示,政府过去觅地工作“龟速”,现时公营房屋的土地缺口庞大,如再不做改善,市民会越来越失望,征地建屋工作应该立即启动。

  供求失衡困局如何扭转?

  政府引用《收回土地条例》遭到多方反对,香港特区政府发展局新闻负责人向记者表示,政府会积极推动和研究不同可增加或加快土地供应的措施,多管齐下保证土地供应,让年轻人可以“上车”。

  从董建华的“八万五计划”,到梁振英提出的加速修建公屋,再到林郑月娥“明日大屿”计划……翻看香港政府22年以来的施政报告,房屋和土地供应一直是港府头等大事。记者向香港特区政府发展局提问“明日大屿”计划进程时,对方并未直接回复。

  林郑月娥在《施政报告》中提出的“明日大屿”计划,主要是一个长达20~30年的大型填海造地计划,分三个阶段发展,终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来,填的是港岛西和东大屿山之间的海域,总面积约等于1/4个港岛。根据《施政报告》,交椅洲是“明日大屿”填海计划的核心区域,发展人工岛,成为继中环、九龙东之后第三个核心商业区。

  但是,这个听起来似乎可行的方法,不仅使特首林郑月娥遭遇口诛笔伐,就连民间代表刘德华也因支持填海而成为众矢之的。“明日大屿”看起来利大于弊,结果却引来万人上街游行,理由则是环保,以及填海可能耗尽政府储备加上解决不了短期房屋问题。

  “土地供应不是造房子,如果没有提前布局规划,绝无可能扭转香港十几年来供求失衡困局。”市民江先生表示,“那么香港房屋问题将永远是一个死结。”

作者: feixiang 来源: