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透视:富力2018年报解读,“白银时代”下如何“都挺好”
时间:2019-3-22 15:16:09

2018年,富力交出一份远超预期、品质增长的喜人答卷。

从2017年的销售总额818.6亿,到在2018年破千亿,超额完成既定目标,打消了业内对富力“发展掉队”的质疑。

年报显示,2018年富力实现权益协议销售金额1311亿元,售出1018万平方米权益建筑面积,平均售价1.29万元/平米,权益协议销售额及权益建筑面积分别同比增长60%及61%。

在2018年业绩发布会中,对于18年的业绩增速,富力集团董事长李思廉博士表示:协议销售额增长强劲,证明了集团全国销售团队的实力,于艰难运营环境中仍能取得理想业绩。基于集团拥有丰富土地储备,2019年协议销售目标定为人民币1600亿元。

运营端发力,助推周转提速,土储布局“长远”,充分展示出富力掌舵人稳扎稳打,抢收白银时代的谋略和信心。

更值得一提的是,在“后千亿时代”、“楼市过冬”的大背景下,富力业绩实现逆势强劲增长,背后依托的不仅仅是产品力的提升、多元业务的运营、卓越的财技、城市更新的能力,更在于富力长期紧跟国家级战略方向,进行区域深耕。

据统计,富力在粤港澳大湾区内已签约合作的旧改项目超过20个,涉及总建筑面积估计超过2000万平方米。聚焦国家战略政策支撑布局,为富力未来高速增长,植入了强劲的势能。

解码富力业绩大涨的密钥

富力在2018年跨入千亿俱乐部,并在全年上演了“规模与品质并重的全能提速”。报告期内,全年实现营业收入768.58亿元,同比增长30%;核心利润大幅增长49%至95.3亿;毛利279.5亿,同比上升33%;毛利率持续增长至36.4%,处于行业前茅。

2018年是行业的关键之年,总体来看,市场是趋冷的,把全年的市场数据投射到整个行业,业内最直观的感受是,行业集中度进一步提高,由此导致竞争更加激烈。而且,随着限购持续、银行额度收紧,融资管控,棚改降温,可以说地产行业,2018年就是在努力过冬。

在这样的态势下,富力突破千亿,就更能凸显出它的价值。为什么这么说?房企在这一年,纷纷探索不同的发展路径和商业模式,并在管理模式上进行突变。守旧者亡,变革者生,成为行业共识。

这就要求房企,具备造血功能。能够把待售物业、待开发土地、酒店、应收账款等,转变成利润和现金流。

据公开信息显示,富力已开拓出多元化的产业形态,包括酒店、写字楼、商场、物流园等。其中酒店资产为富力带来超5%的回报,超甲级写字楼的推出及出租,也持续为富力带来稳定的租金收益。

报告期内,酒店营业额大幅增长逾190%至超过人民币70亿元,截止2018年12月31日,酒店数量增至126间。其中,运营中酒店总建筑面积为390.36万平方米,总客房数26865间。酒店入住率、住宿服务及酒店成本管理方面日渐成熟,并已建立起独一无二的国际知名名牌豪华酒店组合,成为全球同类资产中最大的拥有者。

在商业业务方面,报告期内,商场总建筑面积为99万平米,写字楼总建筑面积为30.7万平米,物流园总建筑面积为58.2万平米。未来规划中总建筑面积超211万平方米,其中31万平米将在2019年交付。

年报显示,富力酒店及商业资产市值超800亿元,展现出雄厚的规模实力。从业绩表现来看,富力在18年的业绩大涨中,得益于多条腿走路的谋划。营业额增幅的同时,毛利率指标表现坚挺,反映出富力规模扩张的同时,也具备了极强的赚钱能力。

总体来看,富力18年全年在租金收入和酒店收入存量部分,持续稳步增长,创造稳定现金流,起到防风险的压舱石作用。在物业开发和土地开发增量部分,提升周转率,发挥输血引擎作用。存量与增量两翼震动,达到一个大幅度的飞跃。

所以,在富力1311亿销售额中,从百亿到千亿规模,绝对是质的变化。它涉及到战略、产品、财务、运营、多元布局、管理等多个维度,可以说是全能升级,最终实现了人、财、物等资源的高效配置。

助力千亿后再“超车”的硬核

报告显示,2018年富力额外收购人民币371亿元的土地储备,建筑面积1405万平方米,平均价格为每平米2400元。新增项目62个,项目数量增至155个。

截止2018年底,集团权益土地储备5783万平方米,总货值7340亿,较2017年底增长12%和19%。其中2018年新增1405万平方米,总货值1930亿。

按预估销售货值计算,分布于96个中国不同城市及其它海外项目,一线城市占比14%,二线城市占比40%,三线城市及以下占比29%,海外占比17%。

而在回顾期内,就营业额而言,协议销售均见显著增幅,其中中南地区增加135%、西北地区增加86%,华北地区增加73%,平均售价为每平米12900元。

从区域布局来看,富力土储整体布局进一步扩张并得到优化。纵观富力布局版图,多集中在一二线城市及热点区域,资源储备充足,足以抵御市场波动,并能满足未来高速增长的需要。

再从售价来看,相对低廉的土地成本,将为未来结算利润率的稳健提升及产品的溢价,奠定坚实的基础,助力富力全面快速增长。

值得一提的是,富力在一级土地开发中的价值,最典型的案例就是珠江新城和杨箕村的改造,相较于二级市场招拍挂,毛利和净利润高且稳定。

据统计,截止2018年底,富力集团在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目。多年以来,富力在城市旧改中,已经成为名副其实的专家,掌握了分享城市红利的先机。

按照对富力的土储布局及能力梳理,有一点可以明确,富力一级开发的旧改实力,叠加在城市布局中对政策趋势的判断及对区域的深耕,赋予了富力千亿之上“超车”的动能和势能。

白银时代“都挺好”是怎么炼成的

紧贴城市脉搏,构筑美好生活。业绩强劲增长的背后,富力时刻关注服务品质的提升和企业社会责任的落实,并形成了一个运营城市的完整商业闭环。

具体到富力的旧改,是活力城市的起点,依托住宅开发、酒店经营、商业运营、产业园投资、旅游/养生、物流布局、医疗开拓、城市综合体等等,构筑起脉动城市的商业闭环。整个体系,收获的不仅是土地红利,更是城市生长红利和品牌商誉。

与此同时,富力在物管服务中,发挥星级管理与服务优势,报告期内,物管运营项目服务全球超过130个城市和地区,服务业户逾100万人,物管服务涵盖大型社区、超甲级写字楼、高端公寓等各类地产业态。

一直以来,在业绩开拓的同时,富力持续践行责任与担当,从捐赠千万元给儿童福利院、兴建老人院医疗大楼到精准扶贫,各类慈善捐赠,累计金额超过4.92亿元。并在扶危救困基础上,把公益拓展到城市经济效益高度。

投身体育运动,富力大力度投入足球,引入世界著名球星穆萨.登贝莱,成为2019赛季最受瞩目的俱乐部之一。整合社会多方优质青训资源,斥巨资创建足球学校,从小培养足球后备军。凭借持续投入,打响了广州【南部足球界翘楚】的城市名片。

在上述的分析中,可以总结出富力业绩“都挺好”的3个秘诀:

一是发挥先天旧改优势,在城市及区域市场,谋求多业态更高占有率;

二是借助服务运营品质,在用户层面,收获更多粘性和满意度;

三是常怀一颗“仁爱之心”,更新企业的产品和服务思维,助力人民美好生活实现;

作者: feixiang 来源: