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贝壳研究院2018年度市场洞察:新房增势终止 二手低温运行 |
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时间:2019-1-2 11:11:13 | ||||||||
2018年调控政策延续去年的高压状态,部分城市继续加码。今年以来,22个城市加码或开启限购政策,6个城市、地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。 贝壳研究院认为,2018年中国房地产市场的表现可以概括为“新房增势终止,二手低温运行”。 一,新房增势终止,二手低温运行 2018年全国新房交易面积预计14.6亿平、GMV预计达12万亿;全国二手房交易量预计420万套,交易面积3.95亿平。新房与二手交易量均与去年基本持平,增长势头不再。而今年6月以来,重点城市二手房成交持续走低,11月交易量仅为5月的一半。新房成交同比持续下滑,一、二、三线城市土地成交宗数也明显下滑。 此外,还呈现以下几个特征: 价跌趋同 成交价格方面,2018年上半年重点城市房价涨跌分化,而到下半年则转为一致向下。四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。 挤出泡沫 2018年北京、上海、天津及厦门四城二手房均价同比下跌明显(分别下跌3.3%、7.6%、5.9%、6.5%)。下跌的房价也拉下了交易量,市场自身的负反馈作用已经显现。高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热换房链条冷却下来。同时,房价的下跌使一些房价收入比偏高的城市(如下图)有所缓和。 杠杆回落 随着房贷利率走高、首付比提升,紧信贷环境下全国居民交易杠杆走低。2018年购房交易杠杆率回落到20.1%,购房杠杆快速上升的势头得到初步遏制。 预期走弱 贝壳找房重点城市二手房新增房源及带看客源量在3月季节性冲高后持续回落。11月与高点3月相比,二者分别下滑51%和39%,新增供需的持续走低反映买卖双方预期走弱,入市积极性不高。 关于2019房地产市场的走向,贝壳研究院认为 ,明年市场趋势可用“新房放量,二手触底”来总结。 一,新房放量 2017年以来全国土地交易增多,新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕,导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会对二手房市场造成分流影响。 二,二手触底 随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。 作为房地产底火的一线城市明年市场则有望小幅回升。房价下跌、贷款环境改善会使更多首次置业需求进入市场,带动换房改善链条活跃。 |
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作者: feixiang 来源:
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