【明哥导读】能真正站在资方角度操盘的寥寥无几。

商业项目如何通过“融投管退”实现盈利？从资本角度图解商业项目操作要点

要点1

融资决策

A、确定融资需求量

 投资前置，销售后置，资金缺口（需求量）的产生。　

资金缺口（需求量）的预算方法（以某项目为例）

B、寻求可能的融资途径

几种可行的前段融资（开发融资）模式　

其他几种融资方式　　

商业地产的现金流模式区别于传统地产开发，大量投资前置，经营收益缓慢回笼，融资量大，融资期限长。

商业地产现金流模式　　

商业地产融资难，关键在于退出机制的缺乏。

各融资方式对商业地产的适用性

C、选择最佳融资方案

可行的商业地产前段融资（开发融资）4模式　　

融资决策的关键因素：灵活性（flexibility）、风险性（risk）、收益（income）、控制权（control）、时间性（timing）和其他因素（other）。

要点2

投资决策

A、持有物业类型的选择

B、目标物业成熟度的选择

C、租售的配比

产品模型的标准-----针对连锁化商业地产开发商

项目可行性研究-----针对机会主义商业地产开发商

要点3

管理决策

A、购物中心的特征：组合、互动、协作、共赢

 以商铺为“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源。

多种行业、业态并存经营，多种业态组合互补，强调一站式综合服务。

采取多样化灵活的计租及收租方式，实现租金收入不断递增的经营目标

注重：品牌效应“、追求客流最大化而非单纯营业额最大化。

提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动，打造购物中心的整体形象与品牌。

租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营。

建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享

规范的租户招商与质量管理体系。

进行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量。

提供多种收款方式，并且多种系统共存、信息共享。

B、后期商业管理的核心内容

C、营运管理的标准化

由单点模式向标准化连锁模式过渡，只有标准化的运营体系才能连锁化，才能保证管理效率。　　

D、管理模式的划分--------单点管理的深度

管理模式的划分-------资产与物业的双重管理

要点4

退出机制

对海外持有业务发展的研究显示，房地产的发展都经历了直接持有到间接持有的金融化阶段，并且都是从不直接持有到私募发展最终到REIT壮大。

以日本为例　

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万达、华润、富力、凯德等名企盈利模式

商业地产的盈利分类

1、盈利模式

商业地产的本质始终是“商业+地产+金融”，因此商业地产的盈利模式将围绕这三方面进行分析，除此之外，企业品牌价值的提升也是企业盈利的重要因素。

三大盈利模式的优缺点和适用性　

2、决定条件

盈利模式的决定条件

3、案例分析