版权信息|本文转载自天天说钱（ID：liuxb0929），子木聊房（ID:zimuliaofang），转载请注明来源没有哪个国家，是靠房地产强国的，更没有哪个国家是依靠楼市复兴的，这一点中国已经有非常清醒的认识。

所以本轮楼市调控，超乎了所有房产专家的预期，与之前历次调控也都不一样。政府一而再再而三的加强调控，没有半点放松的迹象，就是想彻底改变房地产绑架经济的现状，让国民的关注点回归实体经济，让房子回归居住本性。

在空前强烈、步步紧逼的调控环境中，主要依靠北京外溢需求的环京楼市遭遇滑铁卢，之后一蹶不振，成为了本轮调控房价、成交量下跌最惨的地方。

据最近安居客房产研究院通过监测政府官网数据统计显示，11月环京成交量继续维持低点，固安、香河、燕郊三地合计成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合计约6800余套的数量，成交量下跌超94%。

一个月400套，还不够往日的零头，几乎可以看做是零成交，这意味着环境楼市成交量已进入冬眠状态。

楼市被调控的城市不下一百座，为何环京是最惨烈的一个？原因，在本号之前分析环京楼市的文章中多次提到过，在此再做些补充。

1、环京楼市调控，是核心城市主要卫星城中最严的一个。

深圳的卫星城东莞、惠州。东莞购买首套房商业贷款首付比例不得低于30%，外地人购房需要提供连续缴纳1年社保或纳税证明；二套房，本地户籍首付比例为40%，外地人购买二套房还需提供连续缴纳2年社保或纳税的证明。这意味着非户籍人口，仍可在东莞购买两套住房。

惠州方面，未限购。

广州卫星城佛山方面，户籍人口首套房商业贷款首付比例30%，二套房首付比例40%；非户籍人口限购1套，需要提交连续缴纳1年社保或纳税证明。

上海卫星城嘉兴方面，非户籍人口限购1套，没有社保要求。户籍人口购买首套房商业贷款首付比例为30%，二套房50%；非户籍人口，首付比例50%。

南通方面，不限购，只是规定在启东购买的房屋3年内不得交易。

再来看廊坊，这个北京的卫星城。非本地户籍居民家庭限购1套住房，且需要提供连续3年社保或纳税的证明；首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍购买第1套住房，首付款比例不低于30%；本地户籍第2套房，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍第3套，暂停办理商业性个人住房贷款。

综合对比后发现，廊坊限购、限贷全都有，且社保年限是最长的一个，购房门槛最高。

2、环京楼市，是主要卫星城中最依赖核心城市的。

东莞、佛山、南通、嘉兴、惠州，都有自己的产业支撑自己的经济发展，东莞、佛山、南通、珠海与温州、泉州在上世纪九十年代以后还组成了明星地级市阵容。

环京之所以是最有潜力的地方，是因为它的核心城市北京，环京楼市的需求也主要来自于北京的外溢资源，报过自住和投资。购房门槛一抬高，挡住了门外的需求，廊坊内部需求根本支撑不了自身的楼市，焉能不滑铁卢。

3、雄安新区亦是因素之一。

雄安新区的问世，更给廊坊浇了一盆冷水。雄安新区并未分流廊坊的购房需求，但雄安新区分流了北京外溢的各种宝贵资源，如产业、学校、医疗、公共交通等等。

这三个重拳，共同打垮了廊坊的楼市。

面对岌岌可危的房价，廊坊本地一些开放商开始铤而走险。本月初，就有权威媒体披露，廊坊市不少新项目都在进行“低首付”的促销，部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时，针对外地户口不能购房的政策，部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

在这么紧要的关头，部分开放商此类行为无疑是饮鸩止渴。

廊坊楼市走到现在，是不是到了买房的好时机？我相信这是廊坊本地人最想知道的问题。我个人认为，2018年会是刚需客上车最好的时机。

1、价格利空基本见底，刚需客上车成本已是最低。

以燕郊来说，据诸葛找房统计，燕京航城单价达34000元/平方米，如今单价为19000元/平方米，下跌幅度高达44%；上上城四期达27000元/平方米，如今成交价在18000元/平方米左右，下跌幅度33%；首尔甜城MOBO公寓，单价从最高点17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右，下跌幅度24%。

燕郊楼市房价已经普跌三成，个别楼盘甚至下跌了2/3，这样的跌幅在廊坊这样的卫星城中基本见底，未来下跌空间有限。

2、2018年楼市将分化，刚需客门槛或降低。

政府打压房价的目的是什么，是为了让更多的刚需客买得起房，但当商业银行贷款利率一再上浮的时候，人们心中在怀疑。

对此，住建部部长给大家交了个底：2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

2017年眉毛胡子一把抓，控制住了房价，降低了购房成本后，2018年楼市走向很明显，将给刚需客让座，让刚需客和改善型需求的上车。

可以预测，明年会针对一些严重伤害到刚需、改善性需求的政策作出调整，比如首套房贷款利率，可能会有所下调，刚需客的购房成本会下降。在房产税的制定的征收方式中，也会着重考虑到刚需和改善性需求，可能会采用人均免征面积的方式征收。

不只是廊坊，对于已经被控制住房价且利空出尽的中心城市，2018亦是刚需客购房最好时机。

对于投机性、投资性需求的炒房客来说，12月27日中央党报《学习时报》在提出未来住房制度核心理念中给了六个字：抑投机、疏投资。

乍一看还以为政府鼓励投资，事实并非如此，这里的“疏投资“”并非鼓励炒房，而是鼓励消费者去投资基于楼市的金融衍生品，文章中白纸黑字也写得明明白白，“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨。”

对2018年的房地产市场，现在已是众说纷纭了。

任泽平说，2018年上半年炒股，下半年买房。那么明年年底就是房价谷底，意味着横盘一年就会结束。

可能吗？

子木不这么认为。现在房价泡沫已经位居高位，一年时间绝不可能消化这么大的经济泡沫。

至于横盘时间多长，正常来讲，我感觉可以和上一个周期（3~5年）做比较。至于二三四线城市，有题材和产业的能托住现在这个房价，没题材产业的肯定会回落回去。

还有就是市场对18年中国可能加息的揣测，所有人跟风都在唱调18年中国必跟着加息，从而导致市场冷淡，房价大跌。

加息概率很低，即使是加息，中国也可以通过“定向加息”和金融监管的方式抵冲美国造成的影响。不用过分臆想房价会大跌。

所以说，无论是加息还是房产税如何唱空楼市，都难以撬动即将横盘的市场规律。

那么在这种情况下，2018年的我们应该做什么选择呢？

首先对于一线城市，刚需的话从现在就可以找盘买房。有纯投资需求的还是等等吧，等横盘期结束，那时候会有大量的信号出现，子木也会及时更文给大家。

对于二三四线城市的购房者，上面讲过看城市产业题材，有产业题材的可以考虑2018年买房，没有的就等这波房价回落回去再出手，避免高位套牢，损失资格和财富。

有人可能对“题材产业”并不是那么敏感，无法做出判断。很多粉丝也在房产研习社里留言说，“产业影响房价这个道理我知道，但我就是搞不明白哪些产业有发展。”

那么接下来分享一个更容易判断二三四线城市是否回跌的方法-价差论。

我们都知道，一个产品的价值很大的因素取决于它的新旧程度。房子也一样，新房和二手房存在正常价差，如果价差小，说明大家已经忽略产品的基本属性了，市场购买力充足。如果价差大，则说明市场购买力一般，供过于求。

由此可见，一个城市的房地产泡沫和“”新房二手房正价差”成正比，价差越大，泡沫越大，房价跌的可能性越高。

且新房是计划经济，是可控的；二手房是市场经济，不可控。这就是为什么政府限价只能限开盘价，二手房想卖多少卖多少，政府管不着。所以说，二手房市场才能真正反映出一个地方的房价水平。

那么拿二线城市杭州来讲，二手房房价为33268元/平方米，新房房价均价为25685元/平方米，二手房倒挂新房，价差为负值，无论是土地供应不足还是人口流入量较大，说明市场需求真的存在。

为什么我一直不看好重庆，因为重庆的新房和二手房正价差非常大，新房均价12000/平米，而二手房均价只有8000/平方米。为什么会造成这么大的价差？究其原因，还是因为其人口总净流入太少，且重庆产业偏重偏老，导致高端人才流出。

可能有人会说，去年重庆的GDP全国排名第6，其实我想说的是2011年的鄂尔多斯的GOP全国排名第一，全国炒房客都去炒房，但是人口流入实在太少，导致房子有价无市，无人接盘，最后沦为鬼城，房价迅速回落。

最后再说几句。

1、2018年横盘市场，多关注区域市场。例如北京，有涨价房源，有降价房源，抛售的房源也很多。

2、对于刚需族来说，现在购房，大部分都是透支了整个家庭好几年的购买力。别跟风，切记理性判断，挖掘其内部本质。

3、看房200套才能勉强算得上购房入门选手，所以不要看房几十套就说自己天下无敌，看破行情。要记住，这一行，信息弥足珍贵。

4、我在上面提到用于给长效机制铺路的政策网红（共有产权房，集体建设用地房，以及小产权的商品房），不到万不得已穷途末路，千万不要买，一辈子的事儿。

可以预见，2018年针对投机性炒房客的政策不会放松，甚至会继续加码，彻底终结以房产投机为中心的时代，让资金回归实体行业，创建一个以奋斗者为本的新时代。