目前的市场行情怎么样？可以出手嘛？

这个首先要从成交量说起。317之后，4-9月份，北京房价量价齐跌，而且是普跌，不分区域类型新旧是否学区（极个别小区跌幅极小，比如中信城、国奥村、阳光丽景、保利中央公园等，那是个例中的个例。当然还有部分小区是因为成交量极低显得价格没怎么波动，属于“伪抗跌”）。

8月底9月初基本是这次调整目前的成交量最低点，从9月份开始，成交量开始有回升，不过并不是线性增长的回升，10、11、12月的成交量基本保持稳定、做了一个平台，成交量比最低点时大约有了20%的增长，且一直保持在这个量。而且这个量，是典型的“以价换量”，大部分是业主主动降价达到买家心理价位而促成的成交。

成交量和房价有着非常密切的关系。随着成交量的探底盘整，房价也逐渐开始盘整。从小区品质来看，部分次新优质小区的房价接近稳定，同户型成交价11月份后基本保持+-3%之间波动；一些无学区老房（或非一线学区老公房）和一些硬伤房，则价格仍旧在继续探底，几乎每一套成交都比上一套有一定程度下跌，急售所谓"跳楼价"经常出现；而大部分小区，则报价趋向稳定，个别业主报价试探性微涨，但实际最终能成交的价格，则一般还是有着比较大的侃价空间。

而从价格来看，中等改善（1000万左右）房源，成交量有点放大，成交价基本稳定，偶有笋盘出现；老破小非学区或劣质房源，价格还在下调（这波人急着卖了赶在明年5月之前买学区）；超小户型（40平以内）上车学区房，价格开始变得比前段时间坚挺了，侃价难度有所增加；优质小区次新大户型改善（1500万以上）的，比较稳定，未见什么变化。

总体来说，大部分小区成交价在去年11-12月份左右；跌得较多的小区可以到去年9月份；部分急售笋盘，已经到达去年6月份左右价格。

当然这里也要说一下的是，临近12月底，成交量有了一个明显的“小翘尾”（数据也可以看出来）。原因（1）需求还是切实存在，憋了一年的需求看最近几个月平稳了，有些人忍不住就出手了。事儿哥观察的一些热点小区里面的一些还凑合的房源，很多也确实卖出去了。（2）每次月底网签核验都会出现高峰，年底就更明显，中介冲年底业绩的动力很足（3）一些新政（比如打击阴阳合同等）的传言，让一些买家卖家加速推进了交易。也就是年底数据翘尾有部分是因为真实成交量、也有部分是因为合同加速的结果。而且目前来看，虽然年底成交量翘尾，价格并无明显上涨迹象，虽然意向出手客户有所增加，但大家对价格的接受度还是停留在我前面说的那个水平上。毕竟即使成交量回升，仍旧只是探底回升了20%左右这个量级而已，离3、4月份那种成交量还相差甚远，还不足以支持价格实质性上涨。

    那现在可以买房嘛？

这里首先要说的是，无论你打不打算现在买房，最好现在就开始像要买房一样，经常去看房，尤其是自己关注的小区。保持对市场行情的敏感度是非常重要的，尤其是现在，我个人觉得处于一个还算比较微妙的时刻。无论未来是保持横盘、还是温和向上、还是继续开始一波下跌，如果你经常一线看房，自然会锻炼出一些嗅觉，在真正有变化来临的时候，做到快人一步。

现在是否要出手，这里假设目前的外部环境都不变化，包括政策、信贷之类（变化的分析可以看后面2018的展望），那么我的看法是：

对于刚需。现在已经可以出手。目前的市场，除非是那种大硬伤房（这种估计至少还有10%的下跌空间），我觉得大部分小区的房价，最多再有3-5个点下跌空间，而走平或微涨的可能性也存在。对于刚需来说，有句话叫“刚需什么时候出手永远是对的”。上车的安全感对刚需是最重要的，他们等不起也赌不起。目前这个区间，已经处于相对安全区域了，看到合适的房，大胆出手吧。当然要提醒的还是，千万不能贪图便宜买硬伤房，抢房时候你买我还可以忍，这个时候还买硬伤房那就是no zuo no die了。

对于换房改善用户。可以再看看，也可以出手。但即使不出手，也应该处于频繁看房状态了。当然改善用户目前可能会发现一个比较痛苦的事情：那就是自己要卖的房子价格降得比较多、而自己看上的优质小区大户型却降得较少。不过这种情况，如果是这种温和平台调整周期，基本很难有改善；除非你愿意等到下一次上涨周期换房（这时候鱼龙混杂，硬伤房价格经常能和优质房接近），否则现在我觉得至少要随时保持出手状态吧。对于调整周期的换房用户，有些老话还是再说一遍：目前换房，一定要先卖后买。先把自己房子挂出去，然后看要买的房子。要买的房子挑选2-4套有意向的，但不要签合同，然后这时候可以接受要买你房子的人的邀谈。卖房合同签了以后，立刻去按优先级谈要买的房子（目前行情，2-4套里面肯定还有没卖掉的），争取在最短时间内签订买房合同。反正就是“先卖后买，但买卖尽量靠近”。卖房合同，尽量把合同周期谈短一些；买房合同，尽量把周期谈长一些，避免换房中间出现意外，给一些缓冲期。同时，卖房合同收多一些定金，买房合同交少一些定金，最好卖房收的定金>买房给的定金+中介费。

对于投资用户：建议目前还观望，保持对市场的观察即可。因为目前由于贷款难度很高，可以利用的杠杆很低，本身就不太适合投资；其次由于资金本来就有成本（就算一年8%吧，已经很低了）；而房子还有税费等损耗，也就是房子如果一年不涨10%，这笔投资资金就算亏了。而目前的市场行情如果没有政策转向，明年能上涨10%的概率太小了。当然保持对市场的观察，万一出了一套几年难遇的“笋盘”，小投资一把，未尝不可。

2018年房市会怎么走？

一、宏观信贷和去年持平偏紧，但基层有偷偷放水嫌疑

2017年的政治经济工作会议的定调是“实施稳健中性货币政策守住不发生系统性金融风险底线”。有人说“稳健中性”，比2016年的“稳健”用词更严厉，其实2016年前面说的“稳健”，在正文里面又加了一个“稳健中性”，所以并没有本质变化。可以认为今年把“稳健中性”放到标题第一句里面，比去年略严格一些。

往房地产行业放水、超发货币基本是没可能了；不过今年的财政政策和去年一样，还是“积极”，我个人一直觉得如果“财政”是“积极”，货币再“稳健”，也不可能走到太极端。像美帝加息这些事，天朝经济作为第二大经济体，现在受美帝影响已经很小了，在经济形势总体不乐观情况下，虽然货币不至于超发，但“连续加息”这事，估计明年的概率也不大。

影响房价的，首先是信贷政策，其次是土地政策。信贷基本保持和今年的平稳，房价大幅度波动（不管哪个方向）的可能性就降低了不少。

但要值得注意的是，“信贷收紧，严控资金在金融领域不流向房地产”是高层的规划；但在实际执行中，“房贷（包括抵押出来用于购房的贷款）”仍然是最优质的一种贷款。尤其是利率较高、实际用于购房的抵押贷款，这一点，想完全防死，那是很难的。

从目前的实际情况来看，随着风声最紧的4-10月份过去，各种抵押贷、首付贷、信用贷，都有偷偷一点点放松的迹象（没办法，基层机构也需要吃饭、也需要业绩）。譬如商办房的抵押贷款，早在链家恢复商住房上架之前，就有分行在偷偷做了。还有什么接力贷、抵押贷，我觉得除非上面又再次重申猛抓一次，否则再熬几个月，都会有偷偷一点点放松的可能。

二、土地供应加大，开始打造长效机制

2017年北京商品房住宅供应量达到2016年7倍，尤其12月玩命似的加速供地。从这个基调来看，2018年供地速度也不会减慢。

不过这事也没想象的那么恐怖。除了供应地段大部分在偏远地段以外，你会发现大部分的供地还都是共产房。

房地产税怎么样不敢说，但“共产房+租赁制度”在供应层面，应该是ZF设想的长效机制了：

• 有钱的人买完全产权商品房，市场流通（配合一定政策调节）；

• 刚需买共产房，封闭运行；

• 屌丝租赁住房，然后整点“租售同权”的噱头，让他们安心。

租赁房、共产房这两个范围内的需求和商品房的需求人群目前看起来可重叠度较小；而且还存在转移转化的概率，所以以2017年这种供地的架势来看，对改善及以上商品房的直接冲击不会很大；但对远郊上车房，可能会有一定冲击，进而通过换房链条影响到商品房。

三、房市调控政策存在微调可能性

这个来自于住建部部长在12月23号的一番讲话，说到“明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”

这番话真的很耐人寻味：

1、“满足首套刚需”：预计首套房贷目前还有上浮的情况，明年初就有可能得到改观，首套房贷至少可以恢复到基准；首套房的首付比例还有进一步微调可能（35%-30%之类）；

2、“支持改善需求”：这个让很多人兴奋，有些人认为“认房认贷”可能会取消，恢复“认房不认贷”之类。但事儿哥个人认为这个就用力过猛，取消了房价必然起飞。我认为可能是一些更精细化的政策，比如和征信不良记录一样，贷款记录的认定有个年限，例如“五年以上、且已还清的贷款记录自动被消除等等”。毕竟五年前贷过款，现在再买房，是换房刚需概率很大。或者区别对待“有过一次贷款记录和多次贷款记录”等等。

直接取消“认房认贷”，我认为概率比较低。

3、“遏制投机炒房”：离婚一年内算二套这个，应该不会改了。多套贷款记录的，甚至有可能升级为不能贷款（其实也就是恢复为2014年930之前）.

四、北京市场的一些不确定因素

第一个变数就是“打击阴阳合同”了，讲真，如果这个在其他政策都不变（例如非普线、例如指导价）的情况下，强行严格推行，那杀伤力简直惊人，至少刚推行的前几个月，交易量估计能冰冻，房价整体再跌10%极有可能。具体分析可以见这篇《打击“阴阳合同”，这次是动真格的嘛》。不过我个人认为，这种“自杀式”行为，强推可能性极低。个人估计，有可能是提升非普线、然后再稍微调整指导价（目前指导价基础上，上浮30%-50%），皆大欢喜。

其他还有些小变数，例如“公积金贷款也要认房认贷”之类，不过感觉还好，公积金额度本来就小，而且公积金即使二套，利率仍然很低。

最后这里也预测一下2018年的北京楼市吧。

第一句话先放在前面，支持北京楼市的，是至少20年内不会变化的强烈需求。

一、2018年调控可能会微调，但总体不会放松，甚至有局部变严（例如提升指导价）的可能。我个人认为2018年房价即使出现上涨，总体来看很难超过10%的幅度（当然不同类型房子之间会），+-5%以内的可能性最大。

在调控上，根据住建部秦虹的观点，很可能会出现更加"精细化的调控"(前面也分析了），比如按照持有时间、持有套数、贷款记录、贷款时间，来精细化区分偏改善的买入、偏投资的买入。

幻想2018年买入房子躺着赚个几百万上千万的人，那明年最好洗洗先睡。如果就是投资为目的的，谨慎观察、考虑战略性建仓还是可行的。

二、不同类型的房子之间差距会进一步加大。无学区老破小、硬伤房、远郊房，会越来越难卖，明年可能还有10%的降价空间。优质次新房、一线真学区房，价格空间已经不大，甚至在明年3、4月份以后出现触底以后的微涨都有可能。改善型房屋里面，记住一句话“终极改善房，将越来越一房难求。”

小区品质将越来越重要，“产区房”（周围有稳定、大量、高薪职位供应的区域）也将越来越保值，甚至不逊色于一些学区房。

“学区房”永远有价值。鉴于教改可能性，买离学校地理位置最近的学区房，保险系数最高。

三、明年房价怎么走？

总体来看，房价离整体到底的时间节点，还有3-5个月时间，也就是明年4月份左右。不过由于前面所说的，各类房子，走势会出现比较大的分化。像学区房，为了赶在5月信息采集，春节左右无论如何该看看了；而硬伤房、无学区老破小，等到明年8月份以后再入手，都来得及。

下面是跳大神：

预计现在到4月份，整体均价（包含所有房）来看，成交量和价格仍会保持稳定，一部分小区可能还会持续降价，但大部分小区应该企稳了；5月份开始到10月份左右，随着一些金融机构偷偷放水，成交量开始有10%左右的攀升，价格仍旧稳定，但侃价空间、笋盘量会变少；预计明年9月份左右，“精细化的调控”政策可能会出台，部分“被二套”的改善刚需可能会拿到首套首贷资格，价格开始回暖，到年底，会有3%-5%左右的涨幅。

不过成交量上，我认为仍然不乐观，尽管价格会企稳，明年的月均成交量，估计做多也就到今年3、4月份成交量的60%左右。

四、什么时候适合买房？

刚需我觉得明年全年都可以。

对于占绝大部分的改善用户来说，3-4月份左右是一个可能的时机，这时候房源会比较充足，价格也稳定，可以好好挑挑。对于记录总体比较良好（比如就一次贷款记录，还是比较久以前的）的改善用户，可以考虑等一下“精细化调控”政策出台，预计在明年7-10月份左右吧，可能会有条件、部分放款“认房认贷”，如果那时候你从二套变首套了，那就赚大了，等到那时候买，哪怕房价涨了2、3个点，也是值得的。

五、关于商住（商办）啰嗦一句。

只有低总价（200万以内）、地铁旁（500米以内，超过1公里坚决不考虑）的商住还有点价值，而且必须低总价（200万以内）。

由于商办现在可以抵押，稍微有了点金融价值；但我还是建议，最好是机构来进行操盘（他们对杠杆的利用很娴熟，而且商办的租金回报率高，这点对个人意义不大，对机构很重要）；个人一定谨慎。

最后说一段。把时间放大到10年这个坐标来看，房子，仍旧是99%的家庭最好的投资，没有之一。我们正处在一个可能很长时间不会发生真正经济危机、整体社会资产处于一个持续温和向上的时机。

现代经济的自我调节能力、国家的管控能力都比起几十年前有了翻天覆地的变化。

就好像封闭系统的熵永远只会增加、不会减少一样；在很长很长一段时间内，所谓“灾难性的崩盘”永远只会存在博眼球的经济学家的博客文章中，整体社会资产总额，是一个持续的、温和向上的趋势，能够持续的时间将会超出你想象。

这样的一个情况下，你首要要做的是什么？保证你的资产不贬值。相信我，对于99%的人，除了买一线城市房产，没有比这更好的生存之道。

买房，是一种信仰。

今年最后一篇，开个赞赏吧。感谢一年多来的陪伴，再次祝大家2018年，买房卖房，以及生活中的一切都顺利!