位于北二环附近的老牌烂尾项目杰宝公寓虽然以“盛德紫阙”的新面貌入了市，但依旧麻烦不断。近日，刘女士等多位业主向北京商报记者报料称，原本合同定于２０１６年１２月３１日前交房的盛德紫阙项目，因没能如期完工而延期交房一年，且开发商目前还未能在延期交房的原因上得到业主的谅解，在交房时间、延期赔付方式等方面也未与业主达成一致。业主们更为担心的是，本就是二度包装入市的烂尾项目盛德紫阙，因为开发商施工进展甚至是资金等问题而沦为二度烂尾项目。

“不可抗力因素”

延期交房理由受质疑

在盛德紫阙项目拿到预售许可证后的２０１５年６月，刘女士用全款购买了该项目一套房子，并期望着能够在２０１６年底就拿到新房钥匙，但是让她没有想到的是，２０１６年１１月１６日刘女士收到了一封来自开发商北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称“杰宝公司”）的《延期入住通知》。该通知称，“现因不可抗力等因素，交房时间拟更改为２０１７年１２月３１日”，要求业主在１５日内到售楼处办理延期交房手续。

在刘女士看来，盛德紫阙项目本身就是烂尾多年的老项目，购买该项目时，按照销售人员的介绍，项目不需要重新建设，只需要做外立面的处理和内部装修，本不需要耗费很长时间的工期被再度延长一年，这让包括刘女士在内的业主很是不解。

“开发商给出的不可抗力因素包括雾霾、马拉松、高考等，耽误了工期才使得项目延期交付，但是在多数业主看来，这些都是可预见的因素，不能成为延期交房的理由。”刘女士如是说。

此外，另一份由业主提供的杰宝公司出具的《业主沟通函之一回复》中，开发商就工程进展向业主做了如下说明：该项目的总承包单位是北京住总第四开发建设有限公司，总工期为２４０天，具体开工时间为２０１４年８月２７日，结构加固工程完成时间为２０１５年９月２５日，总包单位上报的施工进度计划调整为２０１５年６月１日－１２月３１日；后进度又有延迟，总包单位上报的施工进度计划调整为２０１６年３月１日－１２月３０日，延迟主要原因是加固工程情况复杂。目前，根据工程实际进展情况，杰宝公司又制定了最终的施工进度计划，即２０１７年１２月２５日完成精装修工程。

就延期交房的原因，盛德紫阙项目负责人杨凯在接受北京商报记者采访时表示，首先由于是老楼改造，加上经验不足，加固工程耗费了半年左右时间；其次，解决老业主历史遗留问题又花费了３个月左右；此外、雾霾、高考等不可抗力原因耽误了７１天的工期。

实际上，对于项目延期交付的处理办法，业主与杰宝公司签订的购房合同上有了明确的规定。刘女士出具的购房合同第十四条显示，逾期在６０日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日７日内向买受人支付违约金，此外如果逾期６０日，买受人有权退房。刘女士也进而介绍，杰宝公司目前已向部分业主提供了《逾期交房补充协议》，该协议中明确，要将逾期违约金以直接抵扣物业费的形式来向业主进行赔付。

中咨律师事务所律师贾瑞果介绍，在遇到延期交房问题时，开发商通常会通过签署补充协议来解决与业主之间的矛盾，是否要签署补充协议需要业主自己来决定。业主可以选择解除合同并要求支付违约金，也可以选择继续履行合同并要求对方支付违约金。

业主怀疑现有资金

不够支付后期工程款

即便杰宝公司在补充协议中对违约金的赔付做出了明确的安排，但是刘女士并不打算接受开发商的提议，因为在她看来，延期交房肯定另有原因，她最担心的是杰宝公司在项目建设资金方面出现问题，从而导致交房延期，“如果真的是资金的问题，那２０１７年１２月３１日前能否如期交房也不敢保证”。刘女士坦言。

对于开发商建设资金是否已出现短缺的质疑，杰宝公司向业主出示了一份《盛德紫阙延期交房情况说明》，其中，资金流入一项显示，该项目已经获得了预售资金回款２３亿多元，贷款金额为１２亿元，合计流入３５亿多元；现有资金（包括预售监管账户资金、保证金以及其他可用资金）一项显示１．３亿元。

“虽然还有１．３亿元的资金可以使用，但是其中有部分是预售监管账户资金、保证金，而开发商给出的所需要的工程款远远超过了现有资金。”业主王蕾（化名）向北京商报记者出具的开发商项目用款计划显示，盛德紫阙项目２０１７年的项目支出共计３．２７２４亿元。“根据杰宝公司目前公布的数据，项目后期建设尚需要３．２７亿元，但现有资金仅为１．３亿元，而该１．３亿元包括被锁定的重点监管额度９４８０万元，不能动用的以按揭贷款５％计算的按揭贷款保证金２０００多万元，剩余可使用资金仅为１０００多万元。杰宝公司表示后期工程建设资金保证来源于２０１７年１月可以到账的按揭贷款５１００万元以及房屋的后期销售款或其他项目调拨的２．２６２４亿元，可这些也都是不确定的款项。”王蕾如是介绍。

杨凯也向北京商报记者表达了同样的意思，他承认目前项目现有资金已不足１．３亿元，但是项目可售房源还有３０余套，货值达１５亿元，项目商业部分的货值在１１亿－１２亿元左右，开发商准备以９亿元转让价出售，这部分回款可以保证贷款的还款和工程付款。但是在业主看来，这些都属于不确定款项。

据杨凯介绍，盛德紫阙可售房源更多的是大户型，每套的价值至少在２０００万元以上，针对此，也有不愿具名的行业人士对盛德紫阙顺利出售剩余房源的信心表达了怀疑。“‘９·３０’新政之后豪宅销量首当其冲，尤其是受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上认房又认贷条款的收紧，使得豪宅市场当中改善及投资型客群都受到了波及，购房意愿普遍被打击。特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅销量的放缓。在此环境下，盛德紫阙项目的去化预期还存在很大的不确定性，这也是造成购房人怀疑该项目现金流问题的原因。”

实际上，业主对于项目资金缺口的担心也来自于对开发商实力的不确定。北京工商局信息显示，杰宝公司的投资人有三方，分别是北京金源新盛置业有限公司、北京盛华乐天置业有限公司以及自然人王旭东，前两家公司的投资人均为盛德世纪置业股份有限公司，工商信息进一步显示，该公司为河北廊坊市注册，股东为盛德基业控股股份有限公司（以下简称“盛德基业”）以及王旭东。换句话说，杰宝公司就是盛德基业旗下公司。盛德基业官方网站显示，该公司的业务分为金融投资、低碳置业、商贸物流和环保科技四个板块，其中房地产业务板块共有５个项目，售罄的３个项目均坐落在廊坊市，盛德紫阙便是该公司在售项目之一，另一个在售项目位于宜兴。“简单理解，盛德紫阙是盛德基业在北京操盘的第一个项目，而从盛德官网上看同时操盘的也只有一个项目，因此开发商承诺的从其他项目调集资金的说法也不知可行性有多大。”王蕾如是阐述自己的担心。

开发商承认

预售资金未全额入监管账户

业主对于开发商资金实力的怀疑一方面来自于上述提到的现有资金及项目所需资金额度的不匹配，另一方面则来自于开发商未将预售资金放入监管账户的质疑。

王蕾向北京商报记者介绍，在自查中发现部分业主的贷款、首付款、全部资金有未进入监管账户的现象，这一点引起了业主的怀疑。