（腾讯房产叶正新 发自北京）“助推区域发展，凝聚城市力量”。腾讯房产立足北京，倾听城市的声音，发现城市的力量。岁末年终，针对房地产这个奠定区域发展基础的核心行业，腾讯房产寻找那些高屋建瓴、运筹帷幄，把握市场脉搏的地产行业领军人物，梳理2016年房地产市场风云，以人文视角畅谈行业发展，揭秘行业领袖心路历程。

2016年北京楼市呈现哪些特点？土地供应稀缺如何影响未来走势？环京置业何去何从？……腾讯房产特邀北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志做客腾讯大燕网演播室，就北京房地产市场政策、现状与趋势等话题进行了深入探讨。

北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志

判断趋势的两个前提

2016年北京房地产市场从热火朝天到调控后的理性局面，起伏背后的逻辑究竟是什么？

陈志指出，2011年到2014年8月，住宅市场波澜不惊，价格水平相对稳定，周期内呈现窄幅波动，而在2014年9月底至今，供给、成交结构发生了巨变，呈现严重的两端分化，进而带动了楼市结构性的大幅上涨。“2014年9月之前，市场上三四百万（总价）房子供给量、成交量还是居多的，但是现在我们看这类三四百万的房子基本上少见了。”

实际上，北京楼市这两个周期的迥异表现，背后的限购政策并没有明显改变，是什么导致了近两年北京房价的快速攀升？

陈志认为，在判断近年来房地产市场变化的时候需要注意两个前提：一是保障房供给方式的转变，一是北京城市功能定位的调整。

据介绍，“十二五”（2011－2015年）期间，北京进行了大规模保障房建设，年均建设量为10—20万套，五年共完成约100多万套保障房供给，用以满足中低收入家庭的居住需求。陈志指出，“十三五”（2011－2015年）时期，保障房供给方式从过去“实物型”、“增量型”转向以租为主、“租售并举”的模式。

另一方面，“十三五”期间北京的城市功能定位要求房地产市场“减量”、“绿色”、“可持续”发展。根据中介机构、人口普查等渠道的反馈信息，北京的存量房套数约为700万—850万，“以700万底线数据去说，按户均3口人计算，北京可以装下2100万人，这是一个接近饱和的状态。”陈志进一步解释道，考虑到城市资源承载力与人口不断涌入之间的矛盾，加之“减量提质”的首都功能定位，“未来北京住宅增量市场其实是一个逐渐缩小、减量的过程。”

北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志做客腾讯大燕网演播室

楼市的“共振效应”

在陈志看来，本轮楼市上涨是由货币宽松、资产荒、供需紧张、舆情看涨等多重因素叠加在一起的“共振”效应。

陈志指出，货币政策对楼市的影响不仅体现在投放量，利率的降低也是推动住宅市场热度的重要因素，“货币政策的因素有很多经济学家不承认，我想说，如果我们把金融货币政策撤掉，为什么不和前四年相同呢？限购政策到现在没有发生改变。”

2016年也是“地王年”，全国多个城市高价地频现。“面粉贵过面包”被指为房价的重要推手，土地供应的短缺成为舆论矛头指向的靶子，特别是北京，住宅用地供应量更是创下了五年内的新低。

有些开发商将房价的上涨归因于供地锐减，导致住宅库存不足、供不应求。陈志并不这么认为，他说北京房地产市场的库存并未“告急”，事实上包括住宅、商业、办公、工业园区等在内的潜在供应量足有1.6亿平米，住宅潜在供应量为2000多万平米，“以现在的去化速度，以6万套计算，至少可以满足未来4年的供应，我们能说市场供应少吗？显然不能。”

此外，一二手市场联动也是关键因素。作为住宅领域不容忽视的部分，截至发稿时，二手房市场的年内成交量已超过26万套，全年成交量将创下历史新高。“二手房需求火爆、房价一路看涨也是支撑一手房价格不断上涨的一个重要因素。”陈志说。

“房地产作为中国经济运行的一个压仓石，它的重要性不言而喻。”陈志表示，高房价会挤出中低收入人群的居住权利，房地产过度金融化不可取，房价不能无限制提高，政府有权采取干预措施，引导住宅市场回归居住本质，同时引领社会加大租赁住房供给。

【腾讯房产对话陈志】

腾讯房产：12月9日，中央政治局会议刚刚给了房地产市场新的定调：“加快研究建立符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发挥长效机制。”在您看来，北京的房地产健康稳定的标准是什么？

陈志：很难说，绝不是一两句话能把这样一个健康状态描述清楚的。我刚才说的共振现象，说到了方方面面的内容，价格因素、货币、舆情、市场监管、供需关系、产品供给等等，这些因素都要调，它是一个动态均衡。

房地产政策设计的初衷是要回归住宅的居住本质，释放它的居住功能，不能过度市场化或金融化。我们的政策指向要保证怎样使用更科学、更有效、更合理，尽可能让各方面都有利益，而不仅是让某个部门有利益。

但我们也要客观承认，房地产同时具有商品属性，涉及宏观经济、金融政策、土地资源等等，每个领域的调控手段站在个体角度上讲都是最优选择，但各种因素综合作用之后，可能偏离以居住为本的长远目标。短期的目标不能为长期的目标设置障碍，这恰恰是我们过去没能过分关注的内容。

腾讯房产：今年楼市的一个突出现象是以燕郊为代表的环京楼市的暴涨。如何看待这轮上涨，您是否建议购房者去北京周边买房？

陈志：京津冀一体化绝不是楼市的一体化，一体化的过程是一个缓慢的过程，需要逐渐投入和长期规划，绝不是一蹴而就的过程。要是从投机或者投资的角度去看的话是有价值的，因为未来一体化了，本来就低，当然有价值，那没有错。但还有一个机会成本的问题，你在那沉了20年，初始投入和未来收益之间的机会成本算过吗？

另外一个角度，当它的资源在与北京之间是一个互补关系的时候，它的资源优势就突出。如果不是，你身处北京的人就未必需要选择它。

腾讯房产：前不久北京出让了四宗“限房价竞地价”试点地块，住宅部分由开发商全部自持，万科甚至要“众筹建房”，对此未来地块的经营模式您怎么看？

陈志：这里面还有很多问题没有解释清楚，举例说，如果万科要把地块卖给企业，就要考虑取不取利润，企业要买必须要租70年，承担所有市场风险，人家能不能接受这是个问题。如果万科计划的是你把钱给我，我来管理，收管理费吗？不一定现实。如果采用REITs（房地产证券化的一种手段），能不能保证具有市场竞争力的年回报率，普通投资人会买这种理财品吗？

“限房价竞地价”试点地块出让实际上是一个试错过程，等我们了解清楚了，或者说更多看清了企业的想法之后，我们下一步在制度设计上就会为各自留有余地。