（腾讯房产叶正新 发自北京）“助推区域发展，凝聚城市力量”。腾讯房产立足北京，倾听城市的声音，发现城市的力量。岁末年终，针对房地产这个奠定区域发展基础的核心行业，腾讯房产寻找那些高屋建瓴、运筹帷幄，把握市场脉搏的地产行业领军人物，梳理2016年房地产市场风云，以人文视角畅谈行业发展，揭秘行业领袖心路历程。

经典励志剧《奋斗》里，陆涛将废弃的厂房改造为工作、娱乐、生活于一体的“乌托邦”，如今，毛大庆把东二环附近的一个酱油厂改造成了“共享际”，从负一层到楼顶，几乎每个角落都被改头换面成个性化空间，恍然若“乌托邦”的既视感，只剩下斑驳的房梁隐约诉说着旧时光。

“那个时候我们只能在电视剧里想，不知道什么时候会出现，但是这个事件到今天不是一个梦想了，是可以做成的事了，这个实际上是挺有意思的。”在负一层的书吧，刚接受完一场专访的毛大庆依旧侃侃而谈，看不出一丝倦容，共享际的诞生背后是他对城市新型消费的趋势判断：从原来的物质性、功能性消费向精神性消费转变。

在毛大庆眼中，存量时代的房地产市场正从销售红利走向服务红利，“这个过程里面非常考验和需要培养出一批新的房地产人，这批人可能是从原来的销售思路转向运营思路的，从原来的买卖变成向服务去转变。”

优客工场创始人、董事长 毛大庆

【腾讯房产对话毛大庆】

精神消费是功能消费的升级

腾讯房产：最近你向媒体抛出了一个观点：城市消费正从功能消费逐渐向精神消费过渡，这两种消费形态是怎样一种关系，是互补的，还是替代的，或者说其他的关系？

毛大庆：它是升级性的。经济学理论说，任何一个经济行为都应该满足人的物质需求和精神需求。物质匮乏时代，基本上所有的消费形态都是以满足人们的物质需要和功能需要为主的，过去200年里的三次技术革命极大地释放了人们的智慧，解放了生产力，让技术得以非常快速地成长。

技术促进了人们智慧的发展和变革的同时，也操纵和绑架了人们的生活。人们越来越屈从于技术，而越来越忽略了个人的精神、差异化等等这些东西，因为技术可能更多的是讲究一致性、统一性。当技术成熟到相当的程度，物质丰富到相当的程度，其实最终人们还会回归到寻找精神需要的层面上，所以现在这个时代人们对消费，对消费的取向越来越回归到精神上来，所以，精神消费的出现是在物质消费和功能消费达到相当的程度之后的升级。

腾讯房产：有没有对共享际这个产品设定一个具体的目标？如何看待它的市场潜力？

毛大庆：这样的产品还会层出不穷，会出来更多的升级版以及更多的内容会不断地充斥在城市空间里。这个也不是终级版，它是一种代表趋势的产品，空间是很大的。

存量时代要从销售思路转向运营思路

腾讯房产：我们说现在北京房地产存量化越来越加深了，你认为存量时代的经济模式会如何变化？企业的经营思维需要如何转变？

毛大庆：下一步房地产肯定会进入存量时代。任何一个国际大都市都有这样一个过程，从土地的快速开发到土地稀缺，最后到房子过剩，存量提升。我们刚刚走到房子慢慢开始过剩，下一步的内容就变成从销售红利走向服务红利的过程。这个过程非常考验和需要培养出一批新的房地产人，这批人可能是从原来的销售思路转向运营思路的，从原来的买卖变成向服务去转变。

服务需要什么？服务需要懂得未来的服务对象是谁，不再是原来的客户，可能是85后、90后乃至更年轻的这批人，他们的生活取向，他们的城市生活需求跟原来的完全不同，这一批人要什么东西，他们的时尚是什么，趋势是什么，需要非常好地去连接。所以我想这里面就会滋生出一批专门做内容的，专门研究服务的，专门从服务里面要收益的一批人，我们就是其中之一，未来还会有很多。

所以最近你看的各种空间产业，各种空间服务业异常的活跃，这个就是回应这个时代未来的变化。

联合办公市场还很稚嫩

腾讯房产：今年联合办公给人感觉特别火爆，很多公司开始涉足这个领域，今年的联合办公市场是否符合你的判断？对明年的市场有没有什么计划？

毛大庆：联合办公是给人感觉挺火爆，但是它的火爆程度还远远不如互联网应用软件或者是应用型创业的火爆程度，现在虽然冒出了很多，但是实际上还是很少的。另外一个，形成管理规模、管理流程、管理套路的公司少之又少，所以我想这个领域还很稚嫩，非常非常稚嫩。

2016年它的局面，我没有太多地想，因为我们想到这个，很多人也会想到这个，大家都会尝试，但是每个人尝试的切入点、优势、劣势包括特点都不太一样，我想还是呈现在一种百花齐放的状态下吧。慢慢地过两年，可能会沉淀下一些东西，会淘汰掉一些东西，可能这个行业才会出现比较稳定的状态，现在还远远不到，大家都在试。

优客工场远远未到上市时机

腾讯房产：2016年你做了很多开拓性的项目和产品，回到优客工场，过去一年的发展遇到的最大挑战和取得成绩分别是什么？

毛大庆：成绩就是我们逐渐弄明白了这是一个商业规律，这是一个生意。从2015年我们去慢慢地尝试到2016年全面铺开，这是一个非常重要的变化，这是所谓的从0到0.1的变化，但是0.1肯定是不完整的，或者说远远谈不到它是一个成品，我们现在正从0.1向1的过程中在走。应该说2016年完成了从0到0.1，从0.1走向1的过程，这是一个商业模式里面非常非常重要的阶段，虽然不完美，虽然有很多的问题，但是，我们已经慢慢地掌握了它里面的规律，也找到了我们的客户，以及慢慢学会了怎么找到客户，同时也在教育市场，我相信这个过程还会延续到2017年。

问题当然远远多过成绩，因为在初创的阶段里面，问题永远是主流，你所谓的成绩谈不上太大的成绩，第二个是我们怎么样真正的让我们的产品最大限度地对位到客户的需求，包括盈利模式进一步的探索，我想这还需要再进一步的探讨。

腾讯房产： 0.1是达到了10%的成熟度吗？

毛大庆：0.1是代表了你已经初步地有了一些逻辑了，但是，它还不能完全聚合成完整的产品，1应该说它是一个完整的产品了，我们现在基本上接近于1，如果量化地说我们在哪，我觉得应该是80%的状态。当然1不是终点，1后面是10，10才能到N，我们离N还远呢。

腾讯房产：有没有计划过，优客工场做到什么程度会上市？

毛大庆：当然我们肯定也得走向上市，至于什么时候上市，怎么上市，这里面还有很多的需要探讨的过程。现在还远远谈不上这个问题。

腾讯房产：明年优客工场的战略重点是什么？

毛大庆：2017年我们有几个重要的工作，一是把运营真正抓好，包括经营性的数字，每个场区的健康性、入驻率、客户质量、收益水平，因为我们2016年是个不完整的年，很多成绩都是从签约到装修到开张，一个一个从种子发芽到含苞待放，2017年我们前面开的花逐渐成片了，成片以后就进入到连锁经营的状态，是不是能够驾驭好，能够做得好，这就考验这个公司的管理能力了。

第二个问题是我们从原来的发展模式可能要走向更为立体的发展模式，我们可能会走向加盟、连锁、输出管理等等这样的过程，这个也会变得非常重要。这个考验的是什么？考验的是我们后台系统，IT系统、管理系统，后台互联网的支撑技术等等。

当然，还有我们生态圈的培养，我们下面投资的这些企业的成长，以及我们进一步会再投资一些新的生态企业，这个也是明年的一个重点，可能跟更多大型开发商合作等等。这些都是我们明年需要推动的。