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SOHO 3Q难念的生意经:租金收益不稳 出租率不高

加入日期:2016-12-29 9:38:24

(原标题:火热的投资与趋冷的市场 SOHO 3Q:不好念的生意经)

在房地产企业开拓的新业务中,联合办公无疑是当下开发商最关注的焦点之一。从阳光100联合优客工场全国布局,到SOHO 3Q在北京、上海接连落子,再到最近龙湖“一展空间”入市,随着越来越多的开发商试水联合办公,人们不禁疑问,之前如SOHO 3Q这些明星级众创空间目前的生存状况如何?联合办公会成为房企新的利润增长点吗?

脆弱的租金

龙湖的“一展空间”入市和远洋与WeWork的牵手,一时让两家公司成为联合办公领域里最新曝光的开发商。但早些时候,风头还属于SOHO中国。

“3Q是SOHO中国改散售为自持模式后的一次新尝试。”一位行业人士分析,自持经营资金回笼周期长,尤其是部分项目的较低。3Q从位置不佳的裙楼或者较差位置着手,尝试解决空置难题。截至2016年上半年,SOHO 3Q在北京和上海开办了16个中心,提供13603个工位。按照该公司设想,今年底,3Q工位将超过1.5万个。

然而,小微企业客户的流动速度之快,给联合办公空间的收益带来不稳定因素。“为使租赁服务更为灵活,SOHO 3Q将租赁合同以周为单位签订。”SOHO 3Q的销售人员告诉北京商报记者。“价格对出租率的影响不可忽略。”一位熟悉北京写字楼市场的人士告诉北京商报记者,一些联合办公项目为改变出租率低的局面,不时采取促销策略,对一些工位及单间放出折扣,为了培养原有工位上的客户升级到单间,甚至放出5折的优惠。

SOHO 3Q刚起步时开放式办公桌的租金定为4000元/人/月,独立办公室超过5000元/人/月,因租金过高遭遇市场冷遇后采取打折的方式降低租金,普遍为4.5-7折,SOHO中国董事长就曾表示,旗下产品正在以亏损20%的代价对外出租。

降价可以让人气提升,但往往无法持续,小微企业房租支付能力差,涨价客户就会流失。而一旦小微企业成长,办公环境又可能不再满足需求,如何增加新客户黏性是行业普遍面临的课题。

出租率的困扰

与租金收益难保证相比,出租率不高更让联合办公难以面对。数据显示,3Q上半年出租率约70%,并不算理想。总经理丁长峰认为,联合办公空间出租率75%以下不赚钱。WE+联合办公空间创始人刘彦燊认为,联合办公项目出租率在85%以上才算成功。

誉翔安合伙人赵敬川告诉北京商报记者,联合办公的确存在溢价空间。比如将一个租金在5元/天/平方米的乙级写字楼改造成联合办公,其租金可以达到7-12元/天/平方米的水平,但出租率不高也是行业共识。

调查显示,位于朝阳区光华路2号的阳光100·优客工场店工位的报价最低为2200元/月,平均租金水平与SOHO 3Q光华路店基本持平,但优客工场的工位出租率已达80%,优于3Q。在位于上地数字传媒大厦的V创空间,北京商报记者了解到,该项目的工位价格仅为1300元/月,近1000平方米的营业空间里,100左右的工位出租比例已接近九成。

“缺乏创业氛围的五环外都出现了不少众创空间产品扎堆的情况,从商务办公需求特性而言,北京四环外的联合办公都将面临租金价格低、出租率水平低的现实。目前北京市范围内联合办公项目总体出租率仅在五成左右。在较低的出租率情况下,众创空间的总体收益水平与传统写字楼相比还没有明显优势。”赵敬川向记者表示。

一些出租率低下、经营不善的众创空间已经出现了生存危机。据相关媒体报道,近日北京铭基国际创意园内的联合办公空间MadSpace已宣布倒闭;2016年2月,深圳的创客空间“地库”宣布倒闭。

选址的尴尬

一位熟悉众创空间的人士介绍,SOHO 3Q在北京的5个落地项目中,中关村和丹棱的3Q基本满员,望京SOHO 3Q还可以,但光华路和银河SOHO的出租率相对低些。上海地区也只有复兴广场和东海广场店入驻率较高,其他三个店出租率一般。

价格似乎不是主要原因。北京商报记者查阅SOHO 3Q官网注意到,银河SOHO 3Q现在开放式工位的报价是1920元/人/月,而丹棱街3Q的报价则为2000元/人/月,高于银河SOHO 3Q的报价,丹棱街项目位置临近四环,银河SOHO 3Q则位居二环,从城市区位和传统写字楼价值来看,银河SOHO 3Q优越的地理位置与较低的租金水平形成明显反差。

对此,一位商业办公代理机构人士分析,联合办公目前更多是针对传统办公的外溢需求,客户是无力支撑高端写字楼高额租金的小微企业。但这些小微企业对位置、环境、交通同样有着较高的要求,而良好的创业社群、圈层的软性价值更为关键。

“选址决定企业的生存模式”,小微企业对联合办公产品的需求不仅仅是工位的需求,更需要一个加速器和推进器。优客工场创始人毛大庆表示,联合办公不是简单的办公空间,而包括质优价低的服务、资源广泛的社交平台等多种服务。“目前在北京真正适合联合办公的地方不超过10处,主要集中在CBD、国贸、金融街、中关村等板块,城市核心区的众创空间也不见得能成功。”赵敬川说。

有专家指出,联合办公聚拢人气、升级写字楼产品的作用还是非常明显。3Q盈利结构虽然暂时还依赖核心地段的高租金收入,但如按照潘石屹曾表示的在北京、上海成熟后,在二线城市进行轻资产扩张,并采用轻资产运营,与第三方以合作形式输出管理。若能形成规模化发展,前景依旧可期。截至北京商报记者发稿之前,SOHO中国方面未能提供最新3Q发展的相关数据,同时,3Q业务占SOHO中国总体业务权重以及未来战略等均亦未能有所披露。


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