顶尖财经网(www.58188.com)2022-12-8 21:52:13讯：
基金的“抢赎”，看另类投资的风险 play_length=864000 source_size=1740.8 src=/cgi-bin/readtemplate?t=tmpl/audio_tmpl&name=%E9%80%9A%E8%BF%87%E9%BB%91%E7%9F%B3%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%9F%BA%E9%87%91%E7%9A%84%E2%80%9C%E6%8A%A2%E8%B5%8E%E2%80%9D%EF%BC%8C%E7%9C%8B%E5%8F%A6%E7%B1%BB%E6%8A%95%E8%B5%84%E7%9A%84%E9%A3%8E%E9%99%A9&play_length=14:24 style=margin-top: 50px; voice_encode_fileid=Mzg4NjY5NzA3Nl8yMjQ3NDg1MzE2>
（节目录制于2022年12月8日）
大家好，欢迎收听《小马哥财道》理财知识专栏，我是马永谙。
以往我们的节目主要聚焦国内市场的资管机构，今天我们换个视角，聊一聊最近海外投资圈发生的大事。
今年的百年投行、瑞士第二大银行——瑞士信贷接连陷入金融暴雷中，资产和信誉双双受到严重损失，不得不出售重要业务部门和资产来断臂求生，让大家不由联想起当年的雷曼时刻。本来以为快熬到年底了，资管机构们都可以松口气了。谁承想，全球最大私募股权管理公司黑石集团最近也遇到了一些麻烦事。它旗下的最大的房地产基金——黑石房地产投资信托基金近两个月遭遇了投资者的大量赎回，可能是投资者的赎回请求太多了，黑石在12月不得不紧急限制了高达1250亿美元的资金赎回需求，也就是说，从本月开始，大部分投资者想随意赎回产品都是不被允许的。
巧合的是，与黑石一样，专注于房地产的知名投资机构喜达屋资本，也宣布在12月4日开始限制赎回旗下的房地产投资信托基金。为什么近期房地产基金接连出现抢赎的情况呢？其实背后的原因还是因为美联储加息，美国长端利率提升，意味着房贷利率也会上升，融资成本高了，投资的需求就会降温，所以，房地产市场面临的风险也会逐步加大。根据彭博社的数据显示，待完成的房屋销售量已连续五个月下降。投资者看到当下整体的经济开始疲软，所以都想着高位变现。历史上美联储大举加息，经济周期放缓，曾经发生了诸如安然破产、贝尔斯登垮台、雷曼暴雷这样的标志性事件，所以消息一出，市场就开始警觉了起来。
当下的情况和前几年市场的投资热情相比，显然已经是物是人非。从2016年黑石房地产投资信托基金成立以来，就一直作为黑石集团的“拳头产品”，很多国际投资机构都会像高净值人群去鼎力推荐。去年一年，这只基金就吸引了全球超过200亿美元的净流入，在今年前9个月还募集到了大约170亿美元。
随着中国的高净值群体日渐庞大，自然也吸引了很多海外投资机构的注意，这些年，富人们经常会从财富公司、外资银行、家族办公室销售的口中听到例如黑石、铁狮门、安祖高顿的名字，而这些机构的房地产基金也加大了向国内富人们募资的力度。
他们的推荐话术无外乎就是告诉投资者，在全球经济放缓、低利率的大环境下，要通过配置另类资产获取和维持一个较高的收益率。当然，我们刚才说到的房地产基金也属于另类投资的一种。
先和大家解释一下，什么是另类投资？另类投资的英文其实是alternative investment，直译过来应该叫可选投资，但是翻译成中文叫做另类投资，有别于我们熟悉的传统资产，比如股票、债券、存款这些资产，另类资产就是传统资产以外的金融和实物资产，比如私募股权、房地产、大宗商品、自然资源、艺术品投资、对冲基金等等。如果说股票投资反应的买与卖之间的价格, 那么，另类投资反应的是价值的发现, 有的资产可能未来确实是真有价值，有的资产也可能是个泡沫。
据不完全统计，另类资产包括的种类超过70多种。而时不时还会有新的另类资产被发明出来，过去十年最具代表性的另类资产无疑是比特币。最近，我们经常听到哪位明星哪位CEO在虚拟的世界里去炒房, 炒土地,比如香港新世界(600628)发展集团的CEO在元宇宙虚拟游戏中买下一片数字地块,约合人民币3200万元。歌手林俊杰，也忍不住投资了78.3万元置办了3块“地”。伴随着比特币自美联储加息以来的一路向下，“虚拟资产”也开始风光不再，虚拟土地的平均交易价格从每块17000美元下降到了2500美元，降幅达到85%。林俊杰此前投资的三块“地”据说目前价值约为1.6万美元，浮亏了86.5%。当然，私募股权投资和房地产还是普遍配置的两种另类资产，虚拟资产目前大多数机构投资者还不敢贸然投资。
既然另类投资按照英文原译是可选投资，就意味着它并不具有普适性，也就是说，有些特点不是所有人都能接受，哪些特点呢？比如流动性比较差。投资者要对流动性不敏感，意味着要承受较大的投资风险。也正是因为承担了非流动性风险，所以才会获得风险补偿，这才是另类投资收益来源的核心。对于保险资金、养老金、捐赠基金，他们本身对流动性要求较低，通过长期投资适当放弃不必要的流动性来换取收益。比如，中投公司、加拿大养老基金投资委员会（CPPIB）、耶鲁大学捐赠基金的另类投资占比都接近50%。但是，对于个人投资者而言，除非真有一笔高达数百万的大额资金长期闲置，否则的话，投资另类资产还是要慎重。
从全球来看，另类投资崛起是全球资管行业过去十年最为显著的趋势。究其原因和内在动力，在于以美国为首众多国家量化宽松，利率呈现下降趋势，甚至出现前所未有的负利率，投资收益呈现下降趋势。海量的、带着各种各样收益诉求的资金无处安放，都在寻求一个新的投资机会。随着，投资的资金越来越多，近些年另类投资反而逐渐变成“主流”投资，大家都认为这个领域是好机会时，那么这个领域将很难占到便宜，这就是当下的情况。
像我们刚才提到的黑石不动产基金，之所以这么受市场关注，就是因为房地产投资板块为黑石贡献了近一半的业务收入和利润。那么不动产基金是怎么赚钱的呢？一句话讲就是收购在经济下行期中价值被低估的物业资产，通过资产重组、精细化运作，等物业资产价值提升后分拆上市或整体出售，来赚取升值的价差。这里面投资的物业既包括购物中心、连锁酒店、写字楼也包括因为无法偿还房贷违约的法拍房，甚至还包括物流地产、产业园区等。
目前市场上的境外房地产基金主要分两种，第一种机会型基金，主要是针对特定机会下的办公楼、商业地产等项目进行投资，投资期限比较短。第二种是核心策略型基金，主要投资全球核心城市核心地段的高品质物业，投资期限比较长。虽然国内的投资者往往青睐于短平快的机会型房地产基金，但是，这种快进快出的项目是非常稀缺的，往往可遇而不可得。而黑石的房地产投资信托基金就是投资期限较长的核心策略型基金。
在过去十年的低利率环境下，美国的房地产行业蓬勃发展，购房者利用低廉的借贷成本买房，推动了房价上涨。但是，如今，随着美联储提高利率来抑制通胀，房地产市场已成为受灾最严重的行业之一。我们举个例子，看一下利率提升给购房人的影响有多大。如果借款人以3.1%的利率获得50万美元抵押贷款，每月要偿还2135美元的本金和利息。如果借款人以现在5.51%的30年期固定利率抵押贷款平均利率贷款，每月就要还2839美元，整整多了700美金。
尽管今年黑石房地产基金的投资回报率是正数，但其实更多的房地产基金今年却并不景气，例如，先锋领航集团的房地产ETF今年迄今的总回报率为-13%，道琼斯美国精选REIT总回报指数下跌了24%。这让一些投资者开始怀疑，黑石的基金估值是不是有滞后，所以很多个人投资者希望以现在较高的估值抛售持有的份额。
前几年的意气风发，让一些资管机构开始疯狂募集资金，但是当投资环境不利时，规模变大反而成为管理的阻力。毕竟好项目永远都是稀缺的，更多的项目其实都是资金泛滥时跟着水涨船高而已。在市场最好的时候进行募资固然容易，但对于资管机构而言，也给自己埋下了雷。联想到中国私募证券基金市场，无论是量化领域曾经的三家千亿巨头，还是专注价值投资的淡水泉和景林，都在这次的市场回调中回归了常态。
对于投资者而言，黑石的这个事情也给我们一个启示，永远要在狂欢中保持理性，更重要的是，为自己的投资组合保持足够的流动性，许多时候，一个资产从优秀转向负面，恰恰是因为流动性。
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