顶尖财经网(www.58188.com)2022-10-16 12:07:28讯：

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　　2015年的大年初六，福州市有关部门发了份楼市指导意见，提出要指定一家国企，来回购商品房和安置房，解决拆迁户的安置需求。

　　在这之前，大家只听说过粮食和猪肉能收储，待市场波动时用来平抑物价，没想到房子也可以。

　　当时的情况是，房地产市场结束了持续多年的上涨，全国主要城市房价出现集体下跌，6亿平方米的待售库存压顶，地方上的救市行动纷纷出台。

　　救市心切的福州，2014年全年几个主城区成交量同比下跌了26%，和前些年的高歌猛进相比，称得上惨淡收场。

　　站在现在的视角回看，当时我们正站在“千方百计去库存”的十字路口上。

　　福州当地回购房产的对象，不仅包括开发商的商品房，还包括当地市民手中未装修的安置房。

　　尽管比例很小，但回购个人房源的事情从未有过先例。虽然当地反复强调，回购政策与救市无关，但外界还是有人把这当作是：

　　力挺楼市的托市之举。

　　因为这事至少向两个群体分别传达了信号：

　　对开发商来说，似乎意味着“房子卖不出去先别焦虑，有人回购兜底”。

　　而对那些持币观望的人，此举就好像在说：

　　你不买，有的是人替你买。

　　??

　　福建虽然山多地少，号称“八山一水一分田”，却是个对房地产行业依赖度很高的地方。从福建走出的闽系房企凭借其“凶猛”的风格，曾在地产史上留下了重重一笔。

　　闽系房企内部又有南北两派之分，福州就是北派的大本营，这里诞生了泰禾、阳光城(000671)、正荣、融信几家有名头的房企。

　　2013年到2014年，闽系房企疯狂扩张，激进拿地，成为了那轮地产暖周期里最引人瞩目的后生仔。

　　地产圈里盛传，凡是闽系出没的土拍市场，基本都是刺刀见红的白刃战，跳价竞拍、咬死不放、不计代价，是闽系房企拍地时最显著的特征。

　　即便最后能从他们嘴里虎口夺食，地价也在几十轮举牌中，被哄抬到了一个不可思议的价格。

　　2013年北京的一场土拍会上，泰禾一家恶斗十几家房企，经过43轮举牌、溢价50%夺地。而一年销售金额只有120亿的融信，光拿地就花了240亿。

　　拿地的花销不菲，闽系房企在土拍市场上横冲猛打，背后给他们拾柴添薪的，有不少福建当地的民间资本。

　　而福建既是闽系房企的大本营，也是重要的补给仓，闽系房企的触角不论延伸到哪里，都爱回过头来做家门口的生意。

　　这样一来，几家闽系房企就与福建当地的经济体系牢牢捆绑、紧密依存，成为一荣俱荣的生态雨林。

　　所谓“压舱石”，大概就是这么个压法。

　　如果楼市下行，让闽系房企压力大，他们进场的意愿就会明显降低，这对房地产依赖度较高的地方来说，无疑是个坏消息。

　　因此每当房地产市场有个风吹草动，当地相关单位都会非常敏感；每当上层释放出“宽松”的信号，当地相关部门也往往不避风头，甘做“救市”出头鸟。

　　闽南人喜欢唱“三分天注定，七分靠打拼”，大体就是这个意思。

　　在福州有关部门拿出回购商品房的办法前，这个创新模式其实已经在多个地方试点了。

　　一边是房地产企业抓耳挠腮想去库存，一边是当地建设保障房重任在身。

　　如果直接从开发商手里购买商品房作为保障房，一方面满足安置住房需要，另一方面可以活跃住房销售，最终达到消化住房库存目的。

　　从理论上看，这是个“以改兼赈，两难自解”的好法子。

　　但大家试点了一圈下来发现，纸面上跑得通的理论，操作起来问题越冒越多。

　　首当其冲的就是价格问题，保障房的价格远低于商品房，两个产品定价就不是一个策略体系。

　　回购商品房当保障房，按市场价当地肯定不可能，但让开发商打骨折也得看他们愿不愿意。

　　最核心的是“钱从哪里来”的问题，是地方出还是上面拨款？如果拿纳税人的钱去回购商品房，再卖给保障房群体，那就又回到了福利分房的操作方式。

　　从谁手里买？解谁的困？买回来怎么分？分给哪些人？如何避免这里面的权力寻租？

　　光是这些问题，当时的媒体和学界就已经争论得昏天黑地。

　　说到底，自家的地卖给开发商，再拿出让土地得来的钱买一堆房子回来。

　　掏现在的钱救过去的账，现在的账谁来算？这件事一时在经济学中还听不到回响。

　　但韭菜斯基说，他看武侠小说的时候，知道武当派有个招牌的轻功叫“梯云纵”。

　　这个招式能让人左脚踩着右脚升天。

　　这段时间，市场上有消息称，苏州市有关部门计划定向回购约1万套新房，这些回购的房源可能会用于人才房，以较为优惠的价格卖给符合要求的人才。

　　有项目方透露，此举主要是帮助部分房企渡过困难期，解决项目资金回笼速度较慢的问题。

　　苏州回购房产用作人才房，斯基是相信的，但这个理由其他城市要慎用，要先想办法留住本地的普通人。

　　与此同时，贵州有关部门发文，鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

　　大家都说，多地为稳楼市，动用了前所未有的“大招”。

　　斯基记得，每次股市大跌的时候，大家总喊着要“国家队”进场护盘。如今楼市低迷，“国家队”纷纷进场来护盘。

　　从这个角度看，房子怎么也像个需要呵护的金融产品。

　　说到金融产品，斯基想到股市里庄家经常会用一种“对敲”的坐庄手法。庄家用一个账户卖出，再用另一个账户买入，如此这般能维持甚至拉高股价。

　　这样做庄家可能会有交易成本的损耗，但只要有不明真相的人进来接货，总会迎来收获的那一天。

　　但韭菜斯基听不懂“对敲”，他说这不就是贪玩蓝月的广告吗？

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　　就是不知道是不是现金秒到账？

　　如今再次站在一个“满而不溢”的水缸面前，曾经叱咤风云、大秤分金银的闽系房企早已匍匐在地，只留下江湖上的传说。

　　楼市利好有一个算一个，市场一律解读为“强心针”。可一通操作下来，扎满了针管的手臂连一丝痉挛都不容易看到。

　　股票投资家利弗莫尔有个理念：

　　市场总是沿着阻力最小的方向运行。

　　回购当然可以给地产商输血让其起死回生，但代价是市场自发调节价格的机制得不到用武之地。

　　壮士这一次断腕失败，就会增大下一次断腕的成本。这一次切割房地产失败，只会让房地产变得更重要。

　　天底下没有全是赢家的游戏，同样也不存在只拿好处又没代价的事情。

　　就比如回购商品房这件事，有没有一种可能：

　　大手笔回购商品房的时候，也买到了烂尾楼？

　　来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：波旁斯基