优质资产是公募REITs价值的基础

　　中国证券报：在首批获批的公募REITs产品中，中金基金的产品有何特点？

　　刘立宇：REITs的收益主要来自两方面，一是租金等运营收入，二是资产增值收益，因此底层资产的质量非常关键。中金基金此次获批的中金普洛斯REIT底层资产比较优质，具体可从四个方面来看。首先，仓储物流行业整体处于政策支持，市场需求增长的有利发展阶段，是REITs产品比较理想的目标资产品类。第二，中金普洛斯REIT的七个仓储物流园区，两个在北京，两个在长三角，另外三个在港珠澳大湾区，以上区域的仓储物流资产相对稀缺，底层资产具备一定升值潜力。第三，项目的经营非常市场化，租约分散，这为稳定的基金收益分配奠定了基础。第四，普洛斯作为仓储物流行业的领导者，为后续基础设施项目的运营提供保障。

　　中国证券报:电商巨头布局自己的仓储物流对底层项目经营会否形成挑战？

　　刘立宇:有部分投资者担心电商巨头在布局自己的物流仓储对普洛斯这样的第三方供应商形成制衡。实际上，电商所需的物流仓储面积巨大，对配售效率的要求很高，需求旺盛，自建仓库短期内还无法满足全部需求。

　　此外，很多一线城市核心的仓储物流用地新增供应非常有限。电商巨头如果要部署自己的仓储物流项目需要选择并购项目或二手土地，往往可遇不可求。所以特别是在核心的物流节点，预计电商还会选择租赁第三方供应商仓库，来满足配送的需求。因此，普洛斯和电商巨头更多的是合作关系而非竞争关系。

　　公募REITs为介于股债之间的资产

　　中国证券报：公募REITs适合什么样的投资者？

　　刘立宇：产权类公募REITs的预期分红相对稳定，底层资产有长期升值的可能性，它较为适合长线投资者，尤其每年有相对稳定分红有需求的投资者，这与保险资金、养老金、企业年金有长线资产配置需求的资金偏好吻合。目前，这些机构投资者也在积极地了解项目的情况。

　　海外数据显示，REITs和股票、债券资产相关系数较低。将它放到资产组合里面，会优化组合整体的风险收益的水平。因此对于其他机构投资者来说，它也是重要的资产配置工具。

　　对于普通的公众投资者来说，REITs的好处是门槛低，交易便利。如果进行不动产的实物资产投资，需要斥资上百万元，甚至上千万元才能进行单一资产的投资，投资门槛高，资金占用量大，个人投资者往往面临集中投资的风险，并且交易周期长、涉及环节多、税费高、市场透明度低。可以选择投资公募REITs这种标准化投资工具，由专业的团队运营底层基础设施资产。  

　　中国证券报：公募REITs更接近权益型资产还是固定收益型资产？

　　刘立宇：公募REITs是介于股票和债券之间的产品。产品强制分红这和固定收益产品比较像。与固收产品的利息不同，REITs的分红水平是由资产的经营状况决定的。产品设计初衷是，要对投资人进行相对稳定的分红，而且要求分红以现金的形式，每年不少于一次，但分红水平并不是一成不变的。

　　此外，产权类公募REITs底层资产有增值的潜力，长期来看REITs的市场交易价格围绕产品的内涵价值波动，投资人也能分享到底层资产增值带来的收益。这是与股票投资类似的地方。综上，它兼具股票和债券的属性，是介于两者之间的资产。

　　中国证券报： 公募REITs抗通胀属性如何？

　　刘立宇：关于REITs的是否可以抗通胀，国内没有历史数据。海外数据显示，REITs的抗通胀能力较强，原因在于租金也是CPI的组成部分，当通胀发生的时候，租金往往随之上浮。其次，REITs强制分红，大部分时间，产品的分红水平高于通胀水平，可抵抗部分通胀的风险。从美国历史来看，即使在1974年到1981年的高通胀时期，权益型REITs在扣除通胀影响后也提供了可观的收益。因此很多美国投资者把REITs当做抗通胀的产品。国内REITs是否可以抗通胀还有待观察。   

　　关注二级市场流动性与公众投教

　　中国证券报：首批公募REITs的战略配售比例较高，上市交易后产品的流动性怎么保障？

　　刘立宇： 中金基金对产品上市后二级市场的流动性非常关注。我们已与多家优秀的做市商签约，共同参与中金普洛斯REIT的做市，为市场提供流动性支持。

　　中国证券报：对于普通投资者来说，公募REITs产品存在哪些风险？

　　刘立宇：我们认为一方面是产品本身的风险，一方面是公众投资者对新产品了解不足从而导致无法进行理性的投资。第一类风险包含基础设施基金特有的风险，以及公募基金产品的一般性风险，这在招募说明书里有专门详细的解释。此外，公募REITs虽然是一类预期收益相对稳健，强调分红的产品，但它同时也具有权益属性，不是保本保息的。如果投资者由于对它不了解，对它抱有不切实际的期望，则无法进行理性的投资决策。我们正在通过大量的投教服务，帮助公众投资者更加理解这类产品的收益风险特征。建议投资者在参与基础设施基金相关业务前，认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资料概要等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，充分认识基金风险收益特征和产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，谨慎做出投资决策。